대전 국가산업단지 성공조건! (호재: 미분양 아파트 급격히 해소)
대전시 유성구 교촌동 일원이 국가산업단지로 지정되었습니다. 대전시는 이 일대를 나노, 반도체, 우주 산업의 중심지로 개발할 계획입니다. 2030년까지 3조 4천억 원을 투입하여 기업을 유치하고, 일자리 3만 5천 개를 창출할 계획입니다. 그러나 산단이 성공적으로 개발되기 위해서는 예비타당성 조사, 그린벨트 해제, 정부승인절차 등이 원활하게 이루어져야 합니다. 이러한 산업단지 지정 효과 때문인지 최근 대전의 주요 미분양 아파트들이 완판 행진을 기록하고 있습니다. 이번 글에서는 대전 산단이 성공하기 위한 조건과, 과연 확실한 호재인지 등을 알아보겠습니다.
1. 대전 국가산업단지의 신속한 추진은 확실한 호재
이장우 대전시장은 원희룡 국토부장관과 대전 국가산업단지 추진을 위해 적극적으로 협조 노력하고 있습니다. 23년 4월 13일에도 원 장관은 대전시청을 방문하여 국가산단과 관련된 핵심 사안들을 논의했습니다.
논의했던 자세한 사항들은 공개되지 않았으나, 대전 산단의 성공을 위해서는 ① 예비타당성 조사, ② 그린벨트 해제, ③ 산업단지 정부승인 절차 등이 원활하게 통과되어야 합니다.
2. 대전산단 성공조건 ① 예비타당성 조사
예비타당성 조사(이하 예타)는 정부예산이 대규모로 투입되는 사업에 대해 정책적, 경제적, 지역균형발전적으로 타당한지 검토하는 절차입니다. 조금 더 정확히 말씀드리면, 총 500억 이상의 예산규모의 사업이어야 하며, 그중 국가예산이 300억 이상 투입되는 사업에 대해 실시합니다.
예타는 대전 국가산업단지의 첫 번째 관문이라 할 수 있습니다. 첫 단추를 얼마나 잘 끼우냐 하는 문제는 다음 절차가 얼마나 수월하게 통과할 것이냐를 결정하기도 합니다.
통상 예타가 신속하게 진행될 경우 6개월 정도의 기간이 소요됩니다. 그러나 6개월 만에 한 번에 통과되는 예타는 그리 많지 않습니다. 조사기관은 국책기관인 한국개발연구원(KDI), 한국조세재정연구원(KIPF)에 의해 수행됩니다.
대전은 비수도권이므로, 통과 기준은 경제성 30~45%, 정책성 25~40%, 지역균형발전 30~40%를 통과하면 됩니다. 이는 그리 까다로운 수치는 아닙니다.
기대되는 점은, 국민의 힘이 예타를 면제하는 정책을 추진하고 있다는 점입니다. 물론 이 과정이 야당국회를 통과하기 쉽지는 않을 것이고, 지금은 잠시 표류되는 것처럼 보이긴 하지만 여전히 기대해 볼만한 점입니다.
또한, 대전 산단을 신속히 추진하기 위해서는 공공기관 예비타당성 조사(이하 공타)를 추진토록 할 필요도 있습니다. 통상 공타는 예타에 비해 통과될 가능성이 획기적으로 높다는 큰 장점이 있습니다. (사실상 통과는 시간문제)
3. 대전산단 성공조건 ② 그린벨트 해제
대전은 약 57%가 그린벨트로 되어 있습니다. 그렇다 보니 대규모의 계획적 개발을 하기 매우 어려운 입장입니다. (대전이 노잼도시인 이유가..) 이번 국가산업단지의 성공적 추진을 위해서는 우선적으로 필요한 지역에 그린벨트를 해제하려는 노력이 반드시 병행되어야 합니다.
대전시장과 국토부장관은 이에 대한 공감대를 충분히 형성하고 있습니다. 산단 추진 계획지역인 유성구 교촌동 일원은 개발제한구역으로 묶여 있어 지금은 논과 밭 밖에 없는 지역입니다. 따라서 산단 개발을 위해서는 필요조건으로 그린벨트가 해제되어야 합니다.
반대로 생각해 보면, 산단 추진을 위해서는 그린벨트는 해제될 것입니다. 그러나 또 어디가 해제될까요? 개발이 될 수 밖에 없는 좋은 입지의 땅들은 언젠가 그린벨트가 해제 될 것입니다. (유성복합터미널 개발 인근지역인 유성 IC 일대와 같은 곳..)
4. 대전산단 성공조건 ③ 산업단지 정부승인 절차
국가산업단지는 정부의 승인 없이는 착수가 불가합니다. 따라서 정부의 승인절차를 빠르게 통과하는 것이 결정적입니다. 정말 다행인 것은 국토부장관인 원희룡 장관이 이장우 대전시장과 한배를 탄 원팀! 을 강조하고 있다는 것입니다.
정부 입장에서도 균형 있는 국가개발을 위해서는 일자리를 분산하고 지역균형을 고려하여 발전시키려는 거시적 관점의 접근이 필요합니다. 대전은 공업지역의 비율이 1.72%로, 다른 6대 광역시 공업지역 비율이 5.85% 인 것을 고려하면 약 30% 정도 수준으로 부족한 실정입니다.
이는 오히려 이번 국가산단 유치를 위해 강점으로 작용할 수 있습니다. 공업지역이 타 광역시에 비해 부족하다는 논리를 강하게 내세울 수 있기 때문입니다.
어쨌든 대전이 나노, 반도체, 우주 중심의 국가산단 160만 평을 확보했다는 공식 발표를 한 현시점에서, 다음 단계는 사업 시행자를 선정하고 기본계획을 수립하는 것입니다.
가장 중요한 것은 이 절차들이 원활히 진행되기 위해서는 국민적 합의가 기반이 되어야 한다는 것입니다. 대전 시민들이 동의하지 않으면 사업 추진 과정에서 불협화음, 반대의 목소리가 지속적으로 발생할 수 있어 사업추진이 더디게 됩니다. 따라서 시민들의 의견을 적극 청취하여 시민들이 공감할 수 있는 계발계획을 수립하고 정부를 설득시켜야 합니다.
5. 산단효과로 대전의 주요 미분양 아파트들이 사라졌다
이번 산단 지정이 호재로 작용해서 인지, 산단 발표 이후 대전의 주요 미분양 단지들이 빠르게 완판 행진을 이어가고 있습니다.
먼저, 미래 입지는 매우 좋으나 분양가가 너무 비싸 미분양이었던 우미린 트리쉐이드(목원대 옆)가 있습니다. 또한 1급 브랜드 아파트이나, 임대아파트 비율이 높은 편이고, 외곽지역에 있어 관심도가 저조, 미분양이었던 학하포레나 아파트가 있습니다.
이 두 아파트는 공교롭게 이번 산단 발표 이후 곳곳에 선착순 계약을 알리는 현수막이 왕창 걸리기 시작하더니, 곧이어 완판 되었다는 소식이 들렸습니다.
또한 산단 예정지에서 5km 거리에 있는 포레나 월평공원도 사람들의 관심 밖에 있었으나, 최근에는 모델하우스에 발 디딜 곳이 없을 정도로 사람들의 관심이 집중되고 있습니다. 포레나 월평공원도 완판은 시간문제로 보입니다.
6. 그러나 산단 효과를 제대로 누리려면 시간이 많이 필요
이처럼 산단 소식에 미분양 아파트들이 빠르게 완판 되고 있는 와중에, 대전에 오래 터를 잡고 계시는 기성 부자들은 산단에 회의적이기도 합니다. 충청도 인의 특징일 수 있으나, 산단 사업이 원활히 추진되지 않을 가능성도 있고, 산단이 완료되려면 아직 7년 ~ 10년 정도의 긴 시간이 필요하기 때문입니다.
산단 하나만 믿고 덜컥 미분양 아파트를 계약하는 것은 투기와 다르지 않습니다. 산단이 얼마나 효과가 있을지, 완성까지 얼마나 걸릴 것이고, 완성되는 시점에는 어떻게 변해 있을지를 머릿속에 그려보고 신중하게 투자해야 합니다.
대전시는 산단의 효과가 일자리 3만 5천을 창출하는 효과가 있을 것이라고 홍보하지만, 실제로는 그렇지 않을 수 있습니다. 인구의 외부 유입도 그리 크지 않을 수 있습니다. 세종시와 대전의 관계만 보아도 그렇습니다.
세종시가 개발되어 외부인구의 유입이 엄청날 것으로 예측했지만, 오히려 대전에서 세종으로 인구가 빠져나가기도 했습니다. 산단이 지정된다고 하더라도 실제 그 효과가 얼마나 될지는 신중히 판단해야 합니다.
7. 그럼에도 산단이 호재로 작용하는 이유는 반전된 시장분위기 때문
그럼에도 불구하고 산단이 확실한 호재가 될 수 있는 것은, 분양시장의 분위기가 전국적으로 이미 반전되고 있기 때문이기도 합니다. 불황기에는 개발계획이 특별한 호재가 되지 않을 수 있지만, 호황기에는 작은 개발계획도 큰 호재가 됩니다.
세종시의 부동산 상승률도 2개월 연속 상승세로 전환하였고, 전국적으로 급매물이 소진되며 아파트 가격이 상승하는 조짐이 보이고 있습니다. 비트코인이나 주식, 세계 경제 흐름도 점차 긍정적으로 바뀌고 있습니다.
투자자들은 이미 이러한 시그널들을 인식하고 있습니다. 대전의 미분양이 빠르게 소진되고 있는 이유 또한 이러한 맥락에서 바라보아야 합니다. 단순히 산단 하나로 미분양이 완판 되는 것은 어렵습니다.
투자는 언제나 신중해야 합니다.
오늘도 성장할 수 있도록 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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