성남 8호선 판교연장, 필요한 사업인가?

 

수도권 지하철 8호선은 성남시 모란역까지 개통되어 있습니다. 현재 성남 원도심에서 판교까지의 지하철을 이용한 접근은 매우 부족한 실정입니다. 게다가 앞으로 성남 원도심은 5만 3천여 세대가 넘는 대규모 재개발로 인하여 많은 인구가 유입될 것입니다. 또한 이들이 판교 테크노밸리뿐 아니라 확장되는 제2, 제3 테크노밸리로 출근할 가능성이 높기 때문에 지하철을 통한 교통여건 개선은 반드시 필요합니다. 8호선 판교연장 사업은 아직 추진력이 부족하지만 이러한 점들을 고려하여 2023년에는 반드시 예비타당성 조사를 통과하는 숙제를 풀어야 합니다. 

 

 

오늘의 성장 글 : 순서
1. 지하철 8호선 판교 연장의 필요성
2. 아직은 부족한 사업성
3. 판교 연장 시 배후지 효과도 더불어 발생

 

1. 지하철 8호선 판교 연장의 필요성

8호선은 남쪽으로 성남 원도심의 모란역까지 개통되어 있습니다. 판교에서는 8호선을 직접 이용하기 위해 버스 등 다른 수단을 이용해야 하는 상황입니다. 그러나 사실 판교, 분당에 거주하고 있는 분들이 8호선을 이용할 수요가 많지 않습니다.

 

분당에는 수인분당선이 잘 발달되어 있어 송파, 수서까지 곧장 연결되어 있습니다. 또한 도곡, 선정릉을 거쳐 압구정까지도 환승 없이 접근이 가능합니다. 분당선은 분당 거주민들에게 가장 황금라인인 셈입니다.

 

8호선이 판교에 연장되어야 하는 이유는 단연 성남 원도심 대규모 재개발을 고려하지 않을 수 없습니다. 성남 원도심에서는 판교까지 접근할 수 있는 교통수단이 부족한 실정입니다. 그러다 보니 물리적으로는 거리가 가까워도 대중교통을 이용한 출퇴근은 쉽지 않습니다. 

 

원도심의 재개발이 본격 추진되고 입주가 대부분 완성된다면 그 규모는 약 5만 3천여 세대입니다. 재개발이 완성되는 시기에는 제2, 제3 판교 테크노밸리도 가동되어 있을 가능성이 높습니다. 따라서 원도심에서 판교로 출퇴근하는 인구 수가 급격히 늘어날 것입니다. 이러한 이유로 원도심 재개발 성공을 위해서는 8호선이 반드시 판교까지 연장되어야 합니다. 

 

 

출처 : 성남시

 

2. 아직은 부족한 사업성

그러나 현재 시점에는 8호선이 모란역에서 판교까지 연장된다고 해서 이를 이용하고자 하는 수요가 그리 많지 않습니다. 판교에 출퇴근하는 대부분의 사람들은 분당에 거주하고 있기 때문입니다. 

 

그러나 앞서 설명드렸듯이 성남 원도심에 신축 아파트 군락이 형성되면 원도심에서 판교로 출퇴근 하는 소요가 매우 크게 증가할 것입니다. 8호선 연장의 사업성에는 이 예비수요도 포함되어야 합니다.

 

8호선 연장 사업은 2021년 예비타당성 조사 대상으로 선정되어 현재까지 예비타당성조사가 이루어지고 있습니다. 그러나 사업성 부족으로 추진 절차가 지연되고 있는 실정입니다. 성남시는 2023년 내 8호선 연장에 대한 예비타당성 조사를 통과하는 것을 목표로 하고 있습니다.

 

8호선 연장을 위해서는 원도심 재건축으로 인한 판교 접근수요 폭발 논리를 보강하여 성남시장의 적극적인 노력이 필요합니다. 다행인 점은 성남시 관계자에 따르면 2023년은 8호선 판교연장 사업을 우선순위 1순위로 판단하고자 한다는 움직임이 있는 것으로 보입니다.

 

3. 판교 연장 시 배후지 효과도 더불어 발생

지하철이 연장되면 호재가 가격에 반영되는 양상은 일반적으로 다음의 단계를 거칩니다. 반드시 모든 지역에 동일하게 적용되는 것은 아니나 일반적으로 이러한 원리로 가격에 반영됩니다.

 

① 지하철 연장 계획과 더불어 직접 수혜를 입는 지역(원도심)의 입지(가격)가 상승합니다.

② 노선이 확정되면 역세권 일대원은 한번 더 상승합니다.

③ 착공될 때 원도심은 한번 더 상승합니다.  

④ 개통하면 직접수혜지(원도심), 그리고 배후지(판교)의 입지가 한번 더 상승합니다.

⑤ 상승 기대감이 선 반영된 경우 원도심은 가격이 일시적으로 하락할 수 있습니다.

 

여기서 중요한 점은 지하철이 개통되면 결국 수요가 집중되는 지역인 배후지(판교)가 더불어 상승한다는 점입니다. 서울을 예로 들어보겠습니다. 우리나라의 고속도로 교통망과 지하철은 (특히 GTX) 대부분 강남으로 수렴합니다. 강남을 기점으로 교통이 발달됩니다. 

 

교통은 수요가 있는 곳으로 통하기 때문입니다. 결국 강남에서 갈 수 있는 곳이 확장되는 셈이므로, 강남은 점점 좋아지게 됩니다. 이러한 현상을 배후지 효과라고 부릅니다. 

 

8호선 판교연장도 마찬가지로, 개통이 되고 나면(시간이 많이 필요하지만) 원도심의 입지도 좋아지지만 결국 판교의 입지는 더욱 좋아질 것입니다. 판교의 입지가 더욱 좋아지면 원도심의 입장에서는 나쁠 것이 없습니다. 오히려 중심지(판교)의 입지가 좋아지므로 인근지역(원도심)의 입지도 같이 상승합니다. 

 

아직은 표류하고 있는 판교연장 사업입니다. 이 사업이 원활하게 추진되려면 반드시 원도심 재개발과 연계되어야 합니다. 또한 지하철 연장에 있어 가장 중요한 요소인 일자리, 제2, 제3 판교 테크로밸리의 확장을 놓치면 안 되겠습니다.

 

오늘도 부동산 지식성장을 위해 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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