재개발 절차 핵심정리! (재건축 절차와 비교)
재개발은 노후된 주택을 신축 아파트로 건설하는 사업으로, 구축 아파트를 신축아파트로 건설하는 재건축과 차이점이 있습니다. 재개발 절차는 기본계획 수립부터 사업 완료까지 8단계로 구분할 수 있으며, 중 가장 중요한 핵심은 "조합설립", "사업시행 인가", "관리처분계획 인가"입니다. 이번 글에서는 재개발 절차와 반드시 알아야 할 사항들에 대해 간단히 알아보겠습니다.
오늘의 성장 글 : 순서
0. 재개발이란? 재건축과의 차이점? 절차?
1. 기본계획 수립
2. 정비구역 지정
3. 추진위원회 승인
4. 조합설립 인가
5. 사업시행 인가
6. 관리처분계획 인가
7. 철거, 착공 및 분양
8. 사업 완료 (준공, 청산)
재개발이란?
재개발은 도시정비 사업의 일환으로 노후된 주택 등을 새로 건설(아파트 등)하는 사업입니다. 재건축이 노후된 아파트를 신축 아파트로 건설하는 사업이라면, 재개발은 노후된 주택(다세대, 연립, 원룸 등)을 신축 아파트로 건설하는 사업입니다.
정비사업이란? '도시 및 주거환경 정비법'에서 정한 절차에 따라 노후화된 도시의 기능을 회복하기 위해 지정된 정비구역 안에서 주택 등 건축물을 개량(리모델링) 하거나 새로 건설(재개발, 재건축 등)하는 것을 말합니다.
정비사업의 종류 : 주거환경개선사업, 주택 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업, 가로주택정비사업, 주거환경관리사업
재건축과의 차이점?
재개발은 재건축과 비교하여 몇 가지 차이점이 있습니다.
① 재건축은 조합원 자격을 갖출 수 있는 조건이 토지와 건축물을 같이 소유해야 합니다. 이는 노후된 아파트를 매수해야 하는 것이므로 당연한 이치입니다. 그러나 재개발은 다릅니다. 재개발은 토지든 건축물이든 하나만 있어도 조합원 자격이 주어집니다.
* 건축물만 소유한 경우는 무허가 건축물(일명 뚜껑 물건)을 소유한 것을 말합니다.
② 재건축은 안전진단을 반드시 통과해야 다음 절차가 진행되지만, 재개발은 안전진단을 실시하지 않습니다. 다만 재개발은 기본계획 수립 이후 정비구역으로 지정되어야 하는 큰 관문이 있습니다.
* 정비구역은 때에 따라 지정되었다가 해제되기도 하므로 재건축보다 위험성이 있습니다.
** 이번 정부에서는 재건축에 대한 안전진단 완화정책을 추진하여 재건축 대상 아파트의 안전진단 절차가 간소화될 예정입니다.
③ 재건축의 경우 사업에 반드시 동의해야 조합원이 될 수 있으며, 재개발은 사업에 동의하지 않아도 일정 정비구역 내 동의율 70%를 달성하면 다음 단계로 추진할 수 있습니다.
④ 재건축은 초과이익 환수제를 적용받지만 재개발은 적용받지 않습니다.
재개발 절차?
다음은 재개발 절차에 대해 알아보겠습니다. 재개발 절차는 복잡해 보이지만 가장 중요한 핵심은 "조합설립", "사업시행 인가", "관리처분계획 인가"입니다. 이 세 가지가 재개발 절차 중 가장 중요합니다.
절차 : 1. 기본계획 수립 → 2. 정비구역 지정 → 3. 추진위원회 구성 → 4. 조합 설립 → 5. 사업시행 인가 → 6. 관리처분계획 인가 → 7. 착공 및 분양 → 8. 사업의 완료(준공, 청산)
1. 기본계획 수립
재개발의 첫 번째 절차는 기본계획 수립입니다. 기본계획은 대도시의 시에서 주민의 의견을 청취하여 작성합니다. 기본계획에 포함할 협의내용이 도시계획위원회 심의를 통해 협의되면 시장의 승인에 의해 계획수립이 완료됩니다. 수립된 계획은 시청 홈페이지 등에 고시하고, 국토부장관에게 보고합니다.
2. 정비구역 지정
다음 절차는 정비구역으로 지정하는 것입니다. 앞서 재건축은 안전진단을 통과해야만 다음단계로 넘어가지만 재개발은 그렇지 않다고 말씀드렸습니다. 재건축의 안전진단 통과는 정부정책에 따라 까다로운 정도가 다르긴 하지만, 통상 본격적인 재건축 사업으로 추진되는지 여부의 시작점이 안전진단입니다. 때에 따라서는 10년 이상 통과가 지연되기도 합니다.
재개발의 정비구역 지정도 재건축의 안전진단만큼 까다롭습니다. 정비구역 지정은 시장이 승인합니다. 때문에 시장의 의지가 결정적입니다. 또한 정비구역이 될만한 지역 내에 지어진지 얼마 안 된 건축물이 섞여 있다면 정비구역 지정 가능성이 별로 없습니다.(매우 중요)
노후, 불량 건축물을 합친 연면적이 전체 연면적의 2/3 이상이 되어야 구역지정이 가능한 조건 중 하나입니다. 따라서 인터넷 검색을 통해 해당지역이 노후된 건물이 얼마나 되는지 검색해 본 후 실제 현장을 방문하여 내가 검색한 것과 일치되는지 등을 확인해야 합니다.
노후도 검색은 아래 부동산 플래닛을 통해 확인할 수 있습니다.
3. 추진위원회 구성
정비구역이 지정되었다면 본격적으로 재개발 사업이 추진됩니다. 먼저 추진위원회가 구성됩니다. 추진위원회는 토지, 건축물 소유자의 과반수 이상 동의에 의해 선정되며, 시장에 의해 승인됩니다.
4. 조합설립
재개발 사업을 이끌어갈 추진위원회가 구성되었다면, 다음 절차는 조합 설립입니다. 조합이 설립되는 것도 겉 보기에는 쉬워 보이나 재개발 특성상 그리 쉽지 않습니다. 해당 구역의 토지 등 소유자의 2/3 이상 동의를 얻어야 조합설립 인가 신청이 가능합니다.
그러나 재개발은 낡은 주택, 상가 등을 허물고 신축 아파트를 건설하는 사업이므로, 구역 내 상가 비율이 많다면 생업의 문제로 동의율이 잘 구해지지 않을 수 있습니다. 또한 소득 수준이 높지 않아 추후 재개발을 추진할 만한 경제적 여유가 없는 저소득층 가구도 상당수 포함되어 있는 지역이라면 더더욱 조합 설립이 어렵습니다.
따라서 조합설립이 완료된 정비구역은 그만큼 위험성(Risk)이 낮아졌음을 의미합니다. 물론 위험성이 낮아진 만큼 프리미엄도 붙어있을 가능성이 높습니다.
5. 사업시행 인가
조합설립이 완료되었다면 해당 사업에 대한 시행 인가를 받아야 합니다. 사업시행인가를 받기 위해서는 각종 심의, 평가를 먼저 통과해야 합니다. 환경, 교통, 재해 등 각종 영향평가를 받아야 하며, 건축심의를 통과해야 합니다.
이후에 사업시행계획을 수립하여 시장의 인가를 받아야 합니다. 계획에는 정비 기반시설 및 공동이용시설, 건축계획 등 구체적인 사항이 포함되어야 하므로 이를 의논하고 결정하는 데 많은 어려움을 겪을 수 있습니다.
통상 이 절차는 2년 정도 혹은 더 길게 걸리기도 합니다. 사업시행 인가가 통과되면 건설사를 정하기 시작합니다. 이때부터는 행복한 고민의 시작입니다.
6. 관리처분계획 인가
사업시행 인가 다음의 절차는 관리처분계획 인가입니다. 쉽게 말하면 분양을 신청하고 아파트를 지어야겠으니 기존에 거주하던 거주민들은 이주시키고 건축물을 철거하는 단계입니다.
이때에도 이주비 문제 등으로 인하여 어려움을 겪을 수 있습니다. 이주 및 철거까지 진행되었다면 재개발은 사실상 완료되었다고도 볼 수 있습니다.
7. 착공 및 분양
이주 및 철거가 완료된 정비구역은 새 아파트를 지을 준비를 해야 합니다. 착공준비 및 신고를 하고 조합원 분양 물량을 정한 뒤 일반분양을 실시합니다.
8. 사업의 완료
일반분양까지 완료되었다면 남은 절차는 건물이 잘 지어지는 것을 기다리는 것입니다. 시공사 및 은행과 협의하여 옵션은 어떻게 정할 것인지, 중도금은 어떻게 처리할 것인지 등을 정하고 시행합니다.
공사가 완료되고 준공 인가를 받으면 재개발 추진 간 발생한 기타 사항들을 청산하고 조합을 해산합니다. 이로써 재개발의 모든 절차가 완료됩니다.
마치며..
재개발 절차에 대해 알아보았습니다. 재개발은 결국 시간과 리스크를 관리할 수 있어야 가능한 투자입니다. 위험한 절차가 진행되면 될수록 프리미엄은 올라가게 되어 투자가치가 작아질 수 있습니다.
따라서 본인이 소액으로 장기간 투자하여 수익률을 극대화할 것이냐, 아니면 어느 정도 진행된 사업에 적당한 투자금을 투입할 것이냐 등을 상세히 손익판단 해야 하겠습니다.
오늘도 부동산 지식 성장을 위해 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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