아파트 공동명의 장단점, 변경방법, 증여계약서 총정리

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아파트 공동명의 장단점, 변경방법, 증여계약서 총정리

오늘의 성장 2023. 5. 29. 19:39

아파트등 부동산을 취득하게 된다면 단독명의로 할 것인지 부부간 공동명의로 할 것인지를 가장 먼저 고민하게 됩니다. 현명한 선택을 하기 위해서는 1세대 1 주택 여부, 얼마나 장기적으로 주택을 보유할 것인지, 얼마나 더 주택을 추가 매수할 것인지 등 자산계획을 함께 고려하여 비교해 보아야 합니다. 부부간 공동명의는 대체로 양도세, 종부세 측면에서 절세가 가능합니다. 그러나 건강보험 피부양자 자격에서 박탈될 수 있으며, 지역가입자로 전환되는 점 등은 면밀히 고려해야 합니다.

오늘의 성장 글 : 순서
1. 아파트 공동명의 장점
2. 아파트 공동명의 단점
3. 아파트 공동명의 변경방법

1. 아파트 공동명의 장점

청약을 통하여 아파트를 분양받았거나, 미분양된 아파트를 선착순 동호지정으로 잔여세대 계약한 경우에는 보통 단독명의 계약이 대부분입니다. 그러나 계약을 했다면, 종합부동산세, 양도세 등 세금 부분의 절세를 위해 부부 공동명의를 고민하게 되는 시점이 올 것입니다. 공동명의로 계약 또는 취득할 시 어떤 장점이 있는지 알아보겠습니다.

① 재산 소유에 대한 문제

부동산을 단독으로 소유하고 있는 경우에는 공동명의로 소유하는 경우보다 쉽게 처분이 가능합니다. 따라서 가능성은 별로 없겠지만, 부동산을 단독으로 소유하고 있는 사람이 배우자의 동의 없이 부동산을 담보로 대출을 실행한다거나, 매각하는 등 행위가 있을 수 있습니다.

따라서 어렵게 취득한 부동산이라면 부부간의 심리적 안정감을 위해서 부부 공동명의를 선택할 수 있습니다. 우습게 들릴 수 있지만, 살다 보면 이러한 문제는 다소 중요한 문제입니다(^^)

② 종합부동산세

부부공동명의를 고민하는 가장 큰 이유는 종부세 때문일 것입니다. 종부세는 개별과세로 1인당 공제한도는 9억 원이며, 1세대 1 주택인 경우 1인당 공제한도는 12억 원입니다. 공제한도를 초과한 금액에 대해서는 금액별 과세표준에 따라 종부세를 부과합니다.

1세대에 주택이 1채 있다면 부부 중 한 명이 단독소유할 경우 12억 원을 공제받을 수 있습니다. 만약 주택 한채를 부부가 50%씩 지분으로 공동명의 소유하고 있다면 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수 있습니다.

이렇게 보면 단독명의와 공동명의에 차이가 없는 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 단독명의로 취득할 경우 1세대 1 주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 1세대 1주택 특례는 연령에 따라, 보유 기간에 따라 종부세 세액을 공제해 주는 제도입니다.

1세대 1주택의 경우 연령 및 보유기간에 따라 종부세 세액 공제를 해주는 특례적용이 가능하다.

즉 연령이 60세 이상이면서, 5년, 10년 이상 장기간 보유할 계획이라면 부부 공동명의와 단독명의 중 어느 것이 이득인지 계산해 보아야 합니다. 종부세 세액계산은 홈택스 또는 모바일 손택스에서 공지시가를 입력하여 조회가 가능합니다.

홈택스(손택스) → 신고/납부 → 종합부동산세 → 간이세액계산(모의계산)

홈택스 : https://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스

www.hometax.go.kr

만약 2 주택 이상을 3년 이상 지속 유지할 계획이라면 어차피 1세대 1 주택 특례 적용이 되지 않으니 부부 공동명의를 통해 공제액을 각각 나누어 놓은 전략이 유리할 수 있습니다. 그러나, 3 주택 이상인 부부가 3개의 주택을 모두 공동명의로 취득하고 있을 경우에는 주택 수에 의한 세율증가로 인하여 종부세가 과도하게 부여될 수도 있으니 유의해야 합니다.

③ 양도세

양도세는 보통 공동명의시에 더욱 유리합니다. 양도세는 종부세와 마찬가지로 개별과세이면서 누진세가 적용되기 때문에 한 사람에게 재산이 몰려져 있는 경우보다 분산될 경우 과표구간이 반으로 나누리 어려 유리하게 작용할 수 있습니다.

또한, 취득한 지 오래되었는데 공시지가가 그리 높지 않은 경우라면 증여를 통한 부부 공동명의 전환이 더욱 유리합니다. 양도세는 양도(매도) 시점에 소득에 따라 부과되는데, 부부간 증여를 통해 공동명의로 전환하면, 증여 시 부부간 6억까지 공제되므로 증여세에 대한 부담이 없으며, 취득가액이 6억으로 상향되는 효과를 누릴 수도 있습니다.

예를 들어 주택을 매수한 시점에 주택 공시지가가 2억이었는데, 6억으로 집값이 올랐을 때 부부간 증여를 통해 공동명의로 전환하였다면 양도세를 산출할 때 2억에서부터 산출하는 것이 아니라 6억에서부터 산출하므로 양도소득이 줄어들게 됩니다.

2. 아파트 공동명의 단점

공동명의에 대한 장점은 위에 설명드린 대로 매우 다양합니다. 그러나 몇 가지 단점도 존재합니다. 가장 많이 고민하게 되는 부분은 건강보험입니다.

배우자가 소득이 없는 상태라면 건강보험료는 소득이 있는 배우자 편으로 속하여 피부양자 자격으로 건강보험료를 지불하지 않아도 됩니다. 그러나 공동명의 취득으로 인한 재산 보유 시 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환될 수 있습니다.

이 경우 부과되지 않던 건강보험료가 추가로 부과되거나, 전체적인 건강보험료가 인상될 수 있음을 유의해야 합니다. 따라서 위에 설명드린 종부세, 양도세 등의 이점과 건강보험 자격상실로 인한 손해를 비교해 보아야 합니다.

이때에는 1세대 1 주택 여부, 그리고 주택을 얼마나 장기간 보유할 것인지 등의 재산에 대한 계획도 함께 고려해야 합니다.

3. 아파트 공동명의 변경방법

일반적으로 단독명의에서 부부공동명의로 바꾸는 경우는 종합부동산세, 양도세 등 세금문제 등으로 인하여 결심하게 되는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 청약에 당첨되었거나 분양권을 계약한 뒤 부부공동명의로 변경하는 방법을 알려드리겠습니다. 기존 아파트를 매수한 경우나, 상가 등 기타 부동산도 절차는 동일합니다.

분양권 상태의 단독명의 아파트를 부부공동명의로 바꾸는 방법은 증여를 통해 가능합니다. 따라서 증여계약서를 관할 구청에서 검인받아 분양사무소(모데랗우스)에 제출하면 됩니다. 이때 중도금 대출이 실행된 상태라면 분양사무소를 들리기 전에 대출을 실행하였던 은행을 들러 담보제공, 보증 등의 절차를 거쳐야 합니다.

① 증여계약서 작성 / 검인

부부공동명의로 전환하기 위해 가장 먼저 관할 구청에 가서 증여계약서를 작성하고 검인을 받아야 합니다. 증여계약서는 포함되어야 할 항목들만 있다면 온라인에 있는 서식을 출력하여 작성하여 가도 되며, 불안하다면 구청에 가셔도 증여계약서 양식이 구비되어 있으니 활용하시면 됩니다.

증여계약서에는 해당 부동산의 주소(아파트의 경우 동호수까지 작성), 건물 전용면적, 대지지분 면적, 증여할 지분(50%, 또는 1/2 등), 계약일(날짜), 증여인과 수증인의 이름, 주민등록번호, 주소, 전화번호, 서명 등이 기록되어 있어야 합니다.

증여계약서는 공인 양식이 별도로 없으며, 위 내용이 포함되어 있으면 구청에서 확인하여 검인해 줍니다. 우발상황에 대비하기 위해 사전에 2~3장 정도 동일하게 작성하여 가시는 것을 추천드립니다. 증여계약서 양식은 아래 파일을 다운로드하여 활용 가능합니다.

증여계약서 작성을 위해 분양계약서, 증여자 및 수증자(증여받는 사람)의 신분증, 인감도장, 인감증명서가 필요합니다. 만약 단독계약자(증여자) 혼자 방문해야 하는 상황이라면 수증자의 위임장이 필요합니다.

② (대출을 실행한 경우) 은행에서 대출 승계확인서 발급

단독계약 후 중도금 대출을 실행한 상태라면 분양사무소(모델하우스)에 방문하기 전에 해당 은행에 방문하여 대출 승계확인서를 발급받아야 합니다. 은행에 방문하여 업무처리 하는 시간은 대기시간을 포함하여 넉넉히 1시간 이상 판단하시는 것이 좋습니다.

은행에 방문할 때에는 증여자, 수증자 모두 반드시 직접 방문해야 합니다. 또한 은행에서 업무처리 하는 일이 정해져 있는 경우가 있으므로, 사전에 연락하여 방문 가능일을 확인한 뒤 부부 모두 일정을 미리 맞추는 것이 필요하겠습니다.

필요한 서류도 은행마다 다를 수 있으므로 사전에 반드시 유선 연락을 통해 확인하는 것이 효율적입니다. 일반적으로 중도금대출 신청 시 제출했던 서류 모두를 준비해야 합니다.

대출 승계확인서를 발급받기 위해서는 분양계약서 원본, 신분증, 주민등록등본, 전 세대원의 주민등록초본(과거주소 포함), 가족관계증명서, 건강보험자격득실확인서, 소득증빙자료(원천징수영수증 2개년), 재직증명서 등이 필요합니다.

③ 분양사무소 방문하여 공동명의 계약으로 변경

증여계약서에 구청 검인을 받고, 대출을 실행한 은행에서 대출 승계확인서를 발급받았다면, 분양사무소(모델하우스)에 방문하여 공동명의 계약으로 변경 신청 해야 합니다. 모델하우스는 일반적으로 방문예약을 하고 예약한 시간에 방문해야 하며, 방문하면 자료확인 등 절차를 거쳐 약 40분 ~ 1시간 내 공동명의 계약서를 받을 수 있습니다.

공동명의 변경은 분양사무소에서 가능한 날짜를 지정하여 공지하며, 공지된 날짜에 맞춰 예약 후 방문하면 됩니다. 필요 서류는 사업체마다 상이할 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

일반적으로 검인된 증여계약서, 본계약자의 매도용 인감증명서, 인감도장, 수증자(배우자)의 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 신분증, 그리고 옵션(확장 등) 계약 시 계약서, 전자수입인지 등이 필요합니다.

마치며..

지금까지 아파트 청약당첨 또는 분양권 매수 시를 예로 들어 부부 공동명의의 장단점일 비교해 보았습니다. 어느 것이 현명한 선택일지는 본인의 재산보유 계획과 해당 주택의 공시지가, 건강보험 피부양자격 여부 등을 함께 고려해야 합니다.

얼마나 보유할 것인지, 매도 시점에 목표 금액은 대략 얼마 정도일 지를 미리 정해놓는다면 종부세, 양도세 계산에 더욱 도움 될 것입니다. 부족한 글이지만 이 글로 인하여 조금이라도 도움 되시길 바랍니다.

오늘도 부동산 지식성장을 위해 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.