재개발 재건축 에서 가장 중요한 용적률, 대지지분, 안전마진

 

신축 아파트를 선호하는 우리나라 부동산 시장 특성상 재개발 재건축 투자는 가장 성공적인 투자가 될 것입니다. 어떤 매물의 수익률이 좋을지 판단하기 위해 용적률과 대지지분, 그리고 안전마진을 판단할 수 있어야 합니다. 용적률은 얼마나 높이 층을 쌓을 수 있는지 정해진 비율을 의미하며, 대지지분은 해당 건축물이 전체 대지면적 중에 지분을 얼마나 갖고 있는지를 나타냅니다. 또한 조합원 분양권을 매수할 시 비례율과 권리가액을 통해 분담금을 예측하고, 매수가격에 분담금을 더하여 인근 아파트 시세와 비교함으로써 안전마진을 구할 수 있습니다. 

 

 

 

오늘의 성장 글 : 순서
1. 재개발 재건축에 관심을 가져야 하는 이유
2. 재개발 재건축 소요기간과 함의
3. 용적률, 대지지분 개념 이해
4. 조합원 매물 매수 시 안전마진 구하는 법

 

 

1. 재개발 재건축에 관심을 가져야 하는 이유

우리나라 사람들은 대부분 입지 좋은 지역의 신축 아파트에 살고 싶어 합니다. 같은 지역이라도 신축일수록 아파트 값이 높고 애매한 구축(15년 ~ 25년)일수록 비교적 값이 낮습니다. 그러나 30년이 지난 정말 오래된 아파트들은 오히려 가격이 상승하는 것을 볼 수 있습니다.

 

30년이 경과된 아파트는 재건축 사업을 통해 신축이 될 수 있다는 것을 사람들이 알기 때문입니다. 재개발과 재건축은 오래된 주택이나 아파트를 신축아파트를 만드는 사업입니다. 그렇기 때문에 당장 좋은 집에 꼭 살고 싶은 것이 아니라면, 신축아파트를 매수하는 것보다 재건축이나 재개발 가능성이 높은 주택을 매수하는 것이 투자 측면에서 현명합니다.

 

 

이해를 돕기 위해 서울 목동의 아파트 시세를 잠시 비교해 보겠습니다. 역세권에 위치한 3년 차 신축 A아파트의 시세는 13억, 8년 차 신축 B 아파트는 14억 시세를 형성하고 있습니다. 반면, 역세권이라고 하기에 애매한 위치의 37년 구축 아파트들은 모두 15.6억~18.4억의 평균 시세를 형성하고 있습니다. 재건축에 대한 기대감이 가격에 반영된 것입니다.

 

출처 : 호갱노노

재개발도 마찬가지입니다. 재개발은 노후된 주택이 몰려있는 구역을 정비구역으로 지정하여 조합설립 후 신축아파트를 건축하는 사업입니다. 재개발이 재건축에 비해 좋은 점은 여러 가지가 있으나, 그중 결정적인 한 가지는 안전진단이 필요 없다는 것입니다. 

 

 

2. 재개발 재건축 소요기간과 함의

목동 아파트들이 37년이 될 때까지 안전진단 통과조차 못하고 있었던 이유는 정부에서 안전진단 조건을 까다롭게 지정해 놓았기 때문입니다. 다행인 것은 현 정부에서는 주택난 해소를 위해 안전진단 기준을 대폭 완화하는 정책을 추진하고 있습니다.  

 

재건축 재개발 사업 소요기간은 평균 8.7년이다.

 

 

위 표에서는 재건축은 평균 9.7년, 재개발은 평균 8.1년이 소요된다고 설명하고 있습니다. 그러나 여기에는 약간 함정이 숨어있습니다. 재건축은 안전진단 이후의 단계에서부터 측정했기 때문에 안전진단을 포함한다면 더 많은 시간이 걸리게 됩니다.

 

재개발 역시 정비구역으로 지정되기까지 상당히 많은 시간과 노력이 필요합니다. 구역의 신축, 구축 비율을 충족해야 하는데, 구역 내 주민들의 단합이 부족한 경우 본인의 생활여건만 고려하여 신축 주택으로 지어버리는 경우가 많기 때문입니다. 그렇게 되면 신축 비율이 높아져 구역지정 자체가 어려워질 수 있습니다. 

 

상가 또한 문제입니다. 주택과 상가가 섞여 있는데, 상가 비중이 높은 구역이라면 생계를 위해 재개발을 반대할 수 도 있습니다. 지금도 장사가 잘 되는데, 재개발을 추진하면 가게 문을 닫고 다른 지역으로 강제 이주해야 하기 때문입니다. 다른 지역에서 장사를 다시 하게 되면 지금과 같은 장사 수입을 벌 수 있을지 보장이 되지 않기 때문에 동의율을 충족시키기 어렵게 됩니다.

 

 

3. 용적률, 대지지분 개념 이해 

1) 용적률

어떤 아파트가 재건축 사업성이 좋은지 판단하기 위해서는 용적률과 대지지분 개념을 이해해야 합니다. 용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율입니다. 말 그대로 얼마나 높이 층을 쌓을 수 있는지 허용하는 비율을 의미합니다.

 

* 용적률 = ( 건물연면적 / 대지면적 ) x 100 

** 건물연면적 : 건축물 각 층별 바닥면적의 총 합

 

용적률은 얼마나 높이 쌓을 수 있는지, 대지지분은 세대당 대지에 대한 지분을 얼마나 갖고있는지를 의미한다.

재건축 사업성이 좋은 아파트를 선정할 때 용적률은 낮을수록 좋습니다. 해당 아파트의 용적률이 낮을수록 해당 지역에서 법률이 정한 최대 용적률이 될 때까지 더 높게 신축 아파트를 지을 수 있기 때문입니다. 

법률이 정한 최대 용적률이란 1종, 2종, 3종 일반주거지역에 따른 용적률이 정해져 있다는 것을 의미합니다. 

 

1종 일반주거지역 : 용적률 200% 이하
2종 일반주거지역 : 용적률 250% 이하
3종 일반주거지역 : 용적률 300% 이하

 

 

내가 투자하려는 아파트가 용적률 100% 인데, 3종 일반주거지역에 위치하고 있다면 용적률 300% 까지 지을 수 있습니다. 200%를 더 높게 지을 수 있기 때문에 조합원이 가져가고 남는 면적분을 일반분양할 수 있어 사업성이 좋아지는 것입니다. 최근 정부에서는 주택난 해소를 위해 역세권일 경우 용적률을 500%까지 상향하는 법안을 추진 중에 있으므로, 이러한 점도 고려가 필요합니다. 

 

일반적으로 재건축 아파트의 용적률이 150% 이하이면 사업성이 좋다고 판단합니다. 

 

 

2) 대지지분

대지지분은 전체 단지의 대지면적을 가구수로 나눈 면적으로 등기부등본에 표시된 면적을 의미합니다. 쉽게 이야기하면 내가 갖고 있는 대지면적을 의미합니다. 

 

* 대지지분 = 공동주택 전체면적 / 주택 소유자 수

 

재건축 아파트를 고를 때 세대당 대지지분은 많을수록 좋습니다. 일반적으로 세대당 대지지분이 많다는 것은 동간 간격이 넓거나 층수가 낮은 경우입니다. 따라서 신축 아파트를 지을 때 동간 간격을 조정하거나 층수를 높여 세대수를 증가시킬 수 있다는 것을 의미합니다.

 

세대수가 많아지면 역시 일반분양을 그만큼 많이 내놓을 수 있기 때문에 건축사 입장에서 사업성이 좋아져 사업추진이 원활합니다. 또한 대지지분은 추후에 분담금에 영향을 줍니다. 대지지분이 많을수록 세대가 내야 하는 추가분담금은 줄어듭니다.

 

일반적으로 세대당 대지지분이 15평 이상일 경우 사업성 좋은 재건축 아파트로 판단합니다. 
* 재개발 빌라의 경우 7평 이상

 

대지지분이 높은 아파트를 찾는 법은 여러 가지가 있으나, 한눈에 볼 수 있는 사이트는 아실 사이트를 이용하면 됩니다. 사이트에 접속하면 우측 상단에 대지지분을 선택할 수 있는 필터가 있습니다. 대지지분 15평 이상을 필터적용 해두면, 지도상에 대지지분이 15평 이상인 아파트들만 표시됩니다. 

 

 

출처 : 아실

 

 

4. 조합원 매물 매수 시 안전마진 구하는 법

조합원 분양권을 매수하게 될 경우 프리미엄을 주고 나서도 내가 이익을 볼 수 있을 것인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 통상 안전마진을 구하는 방법은 다음과 같이 정해져 있습니다.

 

안전마진 = 인근 아파트 시세 - 총 투자금액
* 총 투자금액 = 매매가격 + 분담금
* 분담금 = 조합원분양가 - 권리가액
* 권리가액 = 감정평가액 x 비례율
* 비례율 = ( 종후자산 평가액 - 총 사업비 ) / 종전자산 평가액

1) 안전마진

내가 매수하려는 아파트와 비교가능한 인근의 조건이 유사한 아파트 시세에서 나의 총 투자금액을 뺀 값으로 판단할 수 있습니다. 즉 주변 시세가 얼마인데 나는 얼마에 샀다 로 이해하면 쉽습니다.

 

예를 들어 내가 매수하려는 분양권은 총 투자금액 5억이 들었습니다. 그런데 주변의 세대수가 비슷한 신축 아파트 시세가 7억을 형성하고 있다면 2억의 안전마진이 있는 셈입니다.

 

2) 총 투자금액

내가 프리미엄을 주고 매매한 가격에 추가분담금을 더해야 총 투자금액이 됩니다. 매매가격은 한눈에 볼 수 있게 정해져 있습니다. 그러나 추가분담금은 사후에 내는 것이기 때문에 예측해서 판단해야 합니다. 

 

3) 분담금

조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 판단합니다. 조합원 분양가도 정해져 있는 금액이기 때문에 권리가액이 얼마인지 알면 추가 분담금을 예측할 수 있습니다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이므로, 권리가액이 커지면 분담금이 줄어듭니다.

 

4) 권리가액

조합원이 보유하고 있는 부동산 가치를 권리가액이라고 이해하면 되겠습니다. 권리가액은 감정평가액과 비례율을 곱한 값입니다. 감정평가액은 감정평가사들이 부동산의 자체의 경제적 가치를 화폐단위로 평가한 금액입니다. 감정평가사에게 의뢰하여 구할 수 있으며, 경매 시에는 최초 경매 시 최저입찰가격으로 감정평가액을 판단합니다.

 

5) 비례율

사업이 완료된 후 조합이 벌어들이는 총 수입금(종후자산 평가액)에서 총 사업비를 뺀 금액을 토지 및 감정평가액(종전자산 평가액)으로 나눈 금액입니다. 조금 더 쉽게 표현하자면 개발이익을 감정평가액으로 나눈 비율입니다. 개발이익이 비례율의 핵심입니다.

 

비례율을 계산하려면 조합의 총 개발이익과 총사업비를 알아야 합니다. 예를 들어 보겠습니다. 조합원 A, B, C가 각각 1억씩 투자하여 아파트 한 채를 매입 후 2년 후 5억 6천에 매도하였을 때 사업비가 2억이라고 가정하겠습니다.

 

비례율은 ( 5.6억 - 2억 ) / 3억 x 100 = 120%입니다. 비례율의 의미를 조금 더 이해하기 위해 설명드리면, 1인당 1억씩 투자했을 때 비례율이 120% 이므로, 1억 x 1.2 = 1.2억으로 개인당 2천만 원씩 더 벌어들인 것으로 이해하면 되겠습니다.

 

 

마치며..

아파트 재개발 재건축 시 반드시 알아야 할 용적률, 대지지분, 안전마진에 대해 말씀드렸습니다. 이러한 것들은 얼마나 수익률이 좋을지를 판단하기 위한 하나의 척도입니다. 이러한 것들을 바탕으로 계량적인 판단을 추가할 수 있지만 근본적으로 중요한 것은 입지가 얼마나 좋은지입니다. 입지를 먼저 판단하고, 투자할 만한 미래가치가 있다고 판단되면 신중히 접근하시기 바랍니다.

 

오늘도 여러분의 부동산 지식 성장을 위해 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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