아파트 리모델링 재건축 차이, 장단점 핵심포인트!

 

아파트가 노후될 경우 기존 골격을 유지한 상태로 부분철거 및 증축을 통해 리모델링 방식으로 사업을 추진할 수 있습니다. 반대로 완전히 철거한 후 새롭게 신축하는 재건축 사업방식을 선택할 수 있습니다. 두 가지 방법 모두 안전성을 보강하고 생활환경을 개선한다는 측면에서 유사하나, 사업기간, 사업성 등 많은 차이점이 있습니다. 이번 글에서는 아파트 리모델링과 재건축 사업의 차이점을 핵심적으로 비교 분석해 보도록 하겠습니다.  

 

 

 

오늘의 성장 글 : 순서
1. 리모델링이란?
2. 재건축이란?
3. 장단점 핵심 비교

 

1. 리모델링이란?

15년 이상 노후된 아파트의 기능향상 및 주거환경 개선을 위해 건축물 일부를 증축하거나 대수선 하는 것을 의미합니다. 말 그대로 기존 아파트의 골격은 그대로 둔 상태에서 형태만 개선하는 것입니다.

 

증축은 평수를 확장하는 수평증축, 층을 더 높이 쌓는 수직증축이 있습니다. 또한 기존 아파트의 측면에 잇거나 별도로 별동 건물을 추가로 지을 수 있습니다. 오래된 아파트의 경우 지하주차장이 없는 경우가 많은데, 리모델링을 통해 지하주차장을 지을 수 있으며, 커뮤니티, 운동시설 등을 추가할 수 있습니다. 

 

리모델링 사업은 아파트의 유지 및 관리(maintenance), 보수(repair), 개수(renovation)을 포괄하는 개념입니다. 일반적으로 재건축 방식의 사업보다 리모델링은 총 사업기간이 짧은 편입니다.

 

 

2. 재건축이란?

30년 이상 노후된 아파트가 안전문제 등으로 인하여 기능을 상실했다고 판단되었을 때, 기존 아파트를 완전히 부수고 새로 신축 아파트를 건설하는 것을 말합니다. 

 

일반적으로 구축 아파트를 재건축 방식을 통해 신축 아파트로 짓는 방식이 사업성이 좋은 편이나, 정부 정책에 따라 안전진단을 통과하는 것이 쉽지 않으며, 총 사업기간이 오래 걸릴 수도 있습니다. 또한 최근 재건축 초과이익 환수제로 인하여 추가로 부담해야 하는 금액이 늘어남에 따라 사업성이 급격히 떨어질 수도 있습니다. 

 

최근에는 불확실한 사업성, 장기간 소요되는 사업기간 등의 이유로 재건축을 포기하고 리모델링을 선택하는 단지가 늘어난 편입니다. 그렇다면 리모델링과 재건축은 어떤 차이점이 있는지 구체적으로 알아보겠습니다.

 

3. 장단점 핵심 비교

구 분	리모델링	재건축
법적 근거	주택법	도시 및 주거환경 정비법
사업가능 연한	15년 이상	30년 이상 (단축 추진 중)
조합설립 동의율	2/3 이상 (67%)	3/4 이상 (75%)
안전진단	수평증축 C등급 이하, 수직증축 B등급 이하	D등급 이하
공사 방식	대수선 또는 부분철거 후 증축	완전 철거 후 신축
기부채납	없음	도로, 공원, 녹지 등
초과이익 환수	없음	3천만원 초과시 최고 50%
임대주택 의무	없음	증가 용적률의 15~20%
용적률	제한 없음 (건축심의로 결정)	법정 상한 이하 (3종 일반주거지역 300%)
총 사업기간	비교적 단기간 소요	비교적 장기간 소요

 

1) 법적 근거를 살펴보면 리모델링은 주택법을 근거로 하며, 재건축은 도시 및 주거환경 정비법을 근거로 합니다. 따라서 리모델링이 적용받는 법률조항이 복잡한 측면이 있습니다.

 

2) 사업 가능연한은 리모델링은 15년 이상으로 비교적 짧고 재건축은 30년이상으로 비교적 긴 편입니다. 그러나 15년, 30년이 되었다고 해서 사업 추진이 가능한 것은 아닙니다.

 

일반적으로 도시 내에서 우선순위에 따라 사업을 추진하기 때문에 40년이 경과되어도 재건축이나 리모델링 추진이 어려운 경우도 발생할 수 있습니다. 최근 주택난을 해소하기 위해 정부차원에서 재건축 사업 가능 연한을 20년으로 단축시키려는 노력이 추진 중입니다.

 

 

3) 조합설립 동의율은 리모델링은 2/3 이상 동의 시, 재건축은 3/4이상 동의시 조합설립이 가능합니다. 재건축이 조합설립을 위한 동의율이 더 까다로운 편이나, 이것이 반드시 어렵다는 것을 의미하지는 않습니다. 오히려 리모델링이 아직 케이스가 많지 않기 때문에 부정적으로 생각하는 분들이 많아 리모델링 조합설립이 더욱 어려울 수도 있습니다.

 

4) 안전진단은 리모델링의 경우 수평증축은 C등급 이하, 수직증축은 B등급 이하를 충족해야 합니다. 수직증축이 수평증축보다 사업성은 좋을 수 있으나 조건 충족 면에서는 조금 더 어려운 사업입니다.

 

재건축의 경우 안전진단 D등급 이하를 충족해야 합니다. 그러나 최근 정부에서 1기 신도시 재건축을 활성화하기 위해 안전진단을 대폭 완화하는 정책을 추진 중입니다.

 

5) 공사 방식은 리모델링은 대수선을 하거나 부분철거하여 증축하는 방식인 반면, 재건축은 완전히 철거하고 새롭게 신축하는 방식입니다.

 

6) 기부채납은 리모델링은 없으나 재건축은 도로, 공원, 녹지 등을 제공해야 하는 의무가 있습니다.

 

7) 초과이익 환수는 리모델링은 없으나 재건축은 초과이익분에 대한 환수 의무가 있을 수 있습니다. 수익금 3천만 원 초과 시 초과금액의 10% 에서부터 최대 1억 1천만 원 초과 시 초과이익분의 50%가량을 세금으로 내야 합니다.

 

8) 임대주택은 리모델링은 없으나 재건축은 지역에 따라 증가 용적률의 15~20% 정도를 의무로 반영해야 합니다.

 

9) 용적률은 리모델링의 경우 건축심의를 통하므로 법에 의해 별도 제한을 두지 않으나, 재건축은 법정 상한을 반드시 지켜야 합니다. 3종 일반주거지역의 경우 300%입니다. 

 

10) 총 가업기간은 리모델링은 비교적 짧은 편이나, 재건축은 비교적 긴 편입니다. (10년 정도 소요) 

 

추가 1) 리모델링은 기본 골격을 그대로 유지해야 한다는 결정적 단점이 있습니다. 따라서 동별 구조 및 배치가 채광 및 통풍을 고려하여 자연스럽지 않을 수 있으며, 내부 구조 또한 기형적일 수 있습니다 (동굴형, 개미집 형 등 공간 활용력 떨어짐)

 

추가 2) 또한 기존 골격을 그대로 유지할 경우 안전성에 문제가 있을 수 있습니다. 아무리 기존 골격에 내구성을 강화한다고 하지만, 기존 골격이 이미 15년, 30년씩 오래된 경우 보강하는데 한계가 있을 수 있습니다.

 

추가 3) 리모델링은 안전성 강화를 위해 화재예방을 위한 설비(스프링클러, 감지기 등)를 추가로 설치 및 보강해야 합니다. 따라서 천장의 층고가 낮아질 수 있습니다. 일반적으로 약 10cm 정도 낮아질 수 있다고 설명하는데, 10cm 정도 낮아질 경우 집이 상당히 답답해 보일 수 있겠습니다.

 

 

마치며..

이처럼 아파트 리모델링과 재건축 사업의 특징과 장단점일 비교 분석해 보았습니다. 어떤 선택이든 장단점을 면밀히 따져본 후 구성원들과 한마음으로 방향을 일치시킨다면 사업은 성공적으로 추진될 수 있습니다. 재건축이 무조건 좋은 것도, 리모델링이 무조건 안 좋은 것도 아닙니다. 두 가지 사업방식은 아파트가 어느 위치에 있는지, 어느 도시에 속해 있는지 등에 따라 사업성이 모두 달라질 수 있습니다. 

 

따라서 각각 어떤 특징이 있고 차이점이 있는지 정확히 알고 우리 아파트는 어떤 방식을 선택하는 것이 옳을지 신중히 선택하길 바랍니다.

 

오늘도 여러분의 지식이 성장할 수 있도록 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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