성남 재개발 원도심 입지 재조명 (강남, 판교 모두 접근 가능)

 

성남시는 강남과 판교 사이에 위치하여 물리적인 입지가 좋은 지역입니다. 그러나 아파트보다 주택이 많으며 도시가 노후화되어 있어 현재는 주거여건이 좋지 않은 상황입니다. 원도심은 대규모의 재개발을 추진하고 있으며 완료될 경우 약 5만 3천 세대 이상의 신축 아파트로 탈바꿈할 것입니다. 강남과 판교로 출퇴근하는 인구 비율이 늘어나면 소득 수준이 자연스럽게 상승할 것이고, 학군, 상권 등 인프라가 구축될 것입니다. 아직 재개발이 완료되려면 많은 시간이 남아있지만 시간이 지날수록 원도심의 입지는 빠르게 상승할 것입니다.

 

 

 

오늘의 성장 글 : 순서
1. 천혜의 입지 성남
2. 과천 못지않은 강남 접근성
3. 같은 성남인 판교 접근성도 훌륭
4. 대규모 재개발로 천지개벽 기대

 

1. 천혜의 입지 성남

성남은 강남의 남쪽, 판교의 북쪽에 위치해 있습니다. 1960년대 서울의 주택난을 해소하고 1980년대 강남이 발전하면서 인구가 집중되자, 수요를 분산시킬 수 있는 대책이 필요했습니다. 서울을 살짝 벗어나 대규모 산업단지를 건설할 수 있는 공간이 필요했습니다.

 

당시 여러 가지 옵션이 있었으나, 고속도로를 통한 접근성 등을 고려하여 선택한 곳은 바로 판교였습니다. 인근에는 분당을 택지로 개발하여 1기 신도시로 지정하며 아파트단지들을 건설했습니다.

 

출처 : 네이버지도

 

국가적 차원애 서는 새로운 산업단지를 구축해야 했으며, 국민들이 원하는 주거 수요를 충족시키기 위해서는 신도시를 건설하여 신축 아파트를 대규모로 공급해야 했었습니다. 그러면서도 강남과의 접근성은 보장되어야 사업의 성공을 보장할 수 있었죠. 이러한 요구조건을 충족하기에는 판교와 분당만큼 적당한 곳이 없었습니다.

 

 

 

지도상으로 물리적인 위치를 보면 판교보다도 성남 원도심이 강남과 더 가깝습니다. 그러나 성남 원도심은 이미 오래전부터 단독주택 등 주거지역이 빼곡히 형성되어 있었습니다. 인근은 모두 산, 녹지로 형성되어 있었습니다. 물리적 위치는 가까우나 신도시 느낌을 주는 대규모 부지를 제공하진 못했습니다.

 

출처 : 네이버지도

 

그래서 물리적으로 가까운 성남 원도심을 배재하고 조금 더 떨어져 있는 판교, 분당을 개발하게 됩니다. 그러면서 성남은 자연스럽게 계륵이 되었습니다.

 

그러나 성남의 주택들이 시간이 지나고 노후화되자 슬슬 재개발에 대한 기대감이 상승하기 시작합니다. 성남 원도심이 재개발되어 일대가 모두 대규모 신축 아파트가 된다면 원도심의 입지가 천지개벽할 것이라는 기대감에 재조명되기 시작했습니다.

 

2. 과천 못지않은 강남 접근성

성남 원도심에는 수도권 지하철 8호선이 운행 중입니다.  8호선 모란역부터 산성역까지 원도심 중앙을 관통하고 있어 원도심에서 서울로 접근하기에는 8호선이 가장 유용한 교통수단입니다.

 

8호선은 잠실까지 환승 없이 접근 가능한데, 15분이면 잠실에 도착할 수 있습니다. 잠실역에서 2호선으로 환승하면 강남까지 총 33분이면 도착합니다. 과천에서 강남까지는 약 30분 정도 소요되니 비슷한 수준입니다.

 

출처 : 네이버지도

차량으로 이동한다면, 교통체증에 따라 시간이 많이 다르겠지만, 성남 종합운동장 - 강남역 기준으로 30분 정도 소요됩니다. 물리적인 거리는 약 9km 정도 떨어져 있어 그리 먼 거리가 아니나, 비교적 강남까지의 도로망 교통이 잘 발달되어 있지 않은 것이 아쉽습니다.

 

 

3. 같은 성남인 판교 접근성도 훌륭

성남 원도심과 판교는 같은 성남시입니다. 원도심에서 판교까지 물리적인 거리는 불과 5km에 불과합니다. 성남종합운동장에서 차량을 이용하여 약 15분 정도면 판교역까지 접근이 가능합니다. 출퇴근도 가능한 거리입니다.

 

현재 지하철은 성남에서 분당까지 분당선을 통하여 연결되어 있습니다. 그러나 분당선은 성남 원도심의 서쪽 지역만을 관통하므로, 원도심의 동쪽 지역에 위치한 분들이 이용하기에는 많은 어려움이 있었습니다.

 

판교 접근성을 개선하기 위해서는 8호선이 판교까지 연장되어야 합니다. 8호선 판교 연장사업은 2021년 예비타당성 조사를 시행하는 것으로 선정되었으나, 사업성이 부족하여 현재까지 표류 중에 있습니다. 올 2023년에는 반드시 통과되는 것을 목표로 추진 중입니다.

 

출처 : 성남시

 

8호선 연장에 대해서는 다음 글에서 조금 더 자세히 다루어보도록 하겠습니다.

 

 

4. 대규모 재개발로 천지개벽 기대

앞서 성남 원도심이 재조명되고 있는 이유는 재개발 때문이라고 말씀드렸습니다. 성남 구도심은 이제 재개발의 성공이 입지상승에 가장 큰 역할을 하게 될 것입니다.

 

성남 재개발 규모는 대규모 구역인 수진 1, 신흥 1, 태평 3, 상대원 3, 신흥 3 구역 등 규모가 큰 5개의 단지 세대수만 합쳐도 3만 세대가 넘습니다. 여기에 금광 2 구역, 가로주택정비사업 등 까지 합쳐진다면 5만 3천 세대가 넘는 규모입니다.

 

5만 세대가 모두 입주하게 되면 상권과 학군은 자연스럽게 형성됩니다. 병원, 체육시설 등 생활에 반드시 필요한 인프라도 구축될 것입니다. 특히 재개발이 완료된 원도심에는 강남과 판교로 출퇴근하는 고소득층이 거주하게 될 가능성이 높습니다. 

 

따라서 분당과 같이 양질의 학군이 형성될 가능성이 높습니다. 학군이 좋아지면 해당 지역의 입지가 다시 좋아지는 선순환이 작용합니다. 좋은 지역은 더 좋아지는 것이지요.

 

성남 원도심은 아직 재개발이 완료되려면 많은 시간이 필요합니다. 반대로 생각하면 아직 시간이 많이 남아있기 때문에 적은 투자금으로 진입도 가능하다고 볼 수 있습니다.

 

다음 글에서는 성남 원도심의 재개발에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

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