대전 둔산더샵엘리프 : 브역대신평초 (용문 초등학교 확정 임박)

 

 
대전 둔산더샵엘리프 아파트는 포스코 건설과 계룡건설 컨소시엄으로 건설 중인 아파트로, 용문역 인근에 2,700세대가 2025년 2월 입주 예정입니다. 브랜드, 역세권, 대단지, 신축, 평지, 초품아를 모두 만족시킬 가능성이 높은 단지로 높은 기대감을 받고 있습니다. 특히 일자리와 학군이 가장 좋은 입지에 위치하고 있다는 강점이 있습니다. 인근 상권은 아직 노후화된 곳이 많으나 입주 이후 시간이 경과하면 충분히 발전할 가능성이 높습니다. 투자와 실거주 모두 만족감을 줄 수 있는 아파트입니다.

 

 

 
 

이번 글에서는 아파트 분석, 가격평가를 제공합니다. 대전지역에 대한 분석은 아래 링크를 참조해주세요.

 

오늘의 성장 글 : 순서
1. (대전입지) : 이전 글 참조
2. (아파트분석) 일자리, 학군이 최대 강점, 브역대신평초
  1) 입지분석
     (1) 일자리 : 대전에서 양질의 일자리는 둔산, 대덕연구개발특구에 집중
     (2) 학군 : 최상위 학군의 중심지에 위치
     (3) 교통 : 대전 유일 더블역세권 대단지 신축
     (4) 녹지 : 유등천과 남선공원으로 삶의 질 up
     (5) 상업시설 : 주변은 노후화되어 있지만 대전중심상권과 인접
     (6) 문화/여가 : 별 5개 중 4개는 충분히 받을 수 있는 위치
  2) 상품가치 평가
3. (가격 평가) 시간이 흐를수록 가격 상승 요소들이 충분
  1) 지역 간 비교
  2) 지역 내 비교

    대전 둔산더샵엘리프

• 대전시 서구 용문동 (용문역, 용두역(예정) 더블역세권)
• 2022년 11월 분양 / 2025년 2월 입주예정
• 2,763세대 / 3개 단지
• 용적률 233% / 건폐율 17%

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1. (지역분석) : 아래 링크 참조

2023.04.30 - [내가 찾는 아파트] - [내가 찾는 아파트] 대전 입지분석 : 일자리, 공급예정물량

[내가찾는 아파트] 대전 입지분석 : 일자리, 공급예정물량

 

2. (아파트 분석) 일자리, 학군이 최대 강점, 브역대신평초

1) 입지분석

브역대신평초라는 용어 들어보셨나요? 아파트를 평가하는 요소로 브랜드, 역세권, 대단지, 신축, 평지, 초품아를 뜻 합니다. 이 6가지를 요소들은 우리나라 국민들이 모두 선호하는 조건들로, 이러한 조건들을 모두 갖춘 아파트는 전국적으로 그리 많지 않습니다. 오늘은 이 6가지를 모두 갖추어 가고 있는 아파트를 소개하려 합니다. 
 
대전의 둔산더샵엘리프 아파트입니다. 이 아파트는 포스코건설과 계룡건설의 컨소시엄으로 지어진 아파트입니다. 그러나 실제 건축에 참여한 기업은 포스코만 참여했으며 계룡건설은 지분만 갖고 있으므로, 엘리프 보다 더샵 아파트라고 보아도 무방합니다.
 
이번 글에서는 일자리, 학군, 교통, 녹지, 상업시설, 문화/여가의 6가지 분야별로 아파트를 분석해 보고, 최종적으로 상품가치를 평가해 보도록 하겠습니다. 
 
 

(1) 일자리 : 대전에서 양질의 일자리는 둔산, 대덕연구개발특구에 집중

대전은 서구와 유성구가 경제활동이 가장 활발합니다. 부동산 지인을 통해 데이터를 분석해 본 결과, 소상공업(병원 포함)은 서구 24,622개(+804), 유성구 18,346개(+549)로 서구가 가장 많았습니다.
 
구성원 1000인이상 사업장 개수는 서구 5개, 유성구 10개, 300인~1000인 사업장 개수는 서구 10개, 유성구 34개로 기업의 수는 유성구가 가장 많았습니다. 이는 대덕 연구단지 특구에 포함되어 있는 대기업 R&D센터가 유성에 위치한 사업장이 많기 때문으로 판단됩니다.
 
둔산더샵엘리프가 위치한 서구 용문동은 둔산동 바로 인근에 위치하였습니다. 아파트에서 시청까지 직선거리가 1.4km로 매우 가깝습니다. 따라서 둔산권역에 위치한 의료시설, 공공기관, 쇼핑센터 등 소상공업 밀집지역으로 접근이 매우 용이합니다.
 
또한 아파트가 대전의 중심부에 위치하고 있기 때문에 유등천변 도로를 따라 대덕연구개발특구로 접근이 매우 용이합니다. 아파트에서 KAIST 뒤편으로 위치한 한국항공우주연구원까지 차량으로 15분이면 접근가능 합니다. 따라서 대전의 주요 일자리에 접근이 매우 용이합니다.
 

 

 

(2) 학군 : 최상위 학군의 중심지에 위치

대전은 지방도시이기 때문에 교통보다는 학군이 집값에 더욱 중요한 영향을 미칩니다. 대전에서 학군 중심지는 단연 둔산입니다. 대전과학고에 재학 중인 대부분의 학생들은 모두 둔산권역 출신일 정도로 둔산의 학군은 대전에서 가장 좋다고 할 수 있습니다. 
 
둔산은 학군, 학원가 모두 가장 상위 지역입니다. 학군은 특목고(그중에서도 과학고)를 많이 진학하는 중학교 순으로 판단할 수 있습니다. 아래 표를 보면 과학고에 가장 많이 진학한 1, 2, 3위가 모두 둔산동에 위치하고 있는 문정중, 탄방중, 삼천중입니다. 특히 문정중, 삼천중은 13명, 11명으로 압도적입니다. 대전에서 문탄삼 학군으로 유명합니다.
 

출처 : 학교알리미

 

둔산더샵엘리프 아파트는 정확히 문정중, 탄방중, 삼천중으로 배정됩니다. 이 세 학교와 아파트는 도보 통학 가능한 거리는 아니지만 차량으로 약 10분 ~ 15분 정도 거리 떨어져 있어 충분히 통학이 가능한 거리입니다. 대전은 셔틀, 봉고차 등 통학교통이 잘 되어 있는 편입니다.
 
고등학교는 충남고등학교로 배정됩니다. 충남고등학교는 예로부터 명문고로 유명했는데요. 2022년에는 의대에 진학한 학생 수가 31명으로 대전에서 의대 진학률이 가장 높으며, 전국에서는 의대 진학률 18위를 달성하였습니다. 
 
둔산동은 학교뿐 아니라 학원가로도 유명합니다. 크로바아파트, 목련아파트가 위치한 시청 인근의 학원가는 양영학원 등 유명한 학원들이 즐비해 있습니다. 크로바, 목련에 거주하고 있는 학부모들은 자녀 영어유치원은 기본(?)이라는 이야기도 있습니다.
 
초등학교는 아직 확정되지는 않았으나, 아파트 내 3단지 옆 학교부지에 초등학교를 설립하려는 계획이 추진되고 있습니다. 학교부지는 확정되어 있는 상태에서 해결해야 할 과제들을 하나씩 풀어 가고 있는 중입니다. 지역구, 시, 구 의원들과도 공감대를 충분히 형성하고 있으며, 입주예정자협의회 추진력이 상당하여 원활히 추진 될 것으로 보입니다.
 

초등학교 추진 관련 기사 :
데일리한국_대전 용문1·2·3재건축 단지 내 ‘(가칭)용문초’ 설립 '청신호'
https://daily.hankooki.com/news/articleView.html?idxno=952318

 

초등학교 설립이 확정된다면 제대로 초품아로 승격하게 될 것입니다. 이렇게 되면 초등학교, 중학교, 고등학교 모두 대전 최상위권 학교에 모두 진학 가능해집니다. 
 
크로바, 목련 아파트 등 둔산 거주민들은 일자리와 학군 때문에 구축 아파트를 감안하고 거주 중입니다. 둔산더샵엘리프가 초, 중, 고 3대 학군을 완성하게 되면 둔산 거주민들도 브랜드 대단지 신축 아파트인 이곳으로 이주를 고민하게 될 것입니다.
 
 

(3) 교통 : 대전 유일 더블역세권 대단지 신축

대전에는 현재 지하철 1호선만 개통되어 있습니다. 그러나 앞으로는 지하철 2호선이 트램으로 계획되어 2024년 착공을 앞두고 있습니다. 또한 지하철 3호선의 역할을 하게 될 충청권 광역철도는 2023년 내 착공 가능성이 높아진 상태입니다. 
 
계획대로 추진된다면 이 아파트는 더블 역세권이 됩니다. 일반적으로 500m 내에 지하철 역이 위치해 있으면 역세권이라고 부릅니다. 200m 거리, 2, 3단지에서 도보 약 7분 거리에 지하철 1호선 용문역이 개통되어 운용 중입니다.
 
충청권 광역철도가 개통된다면 1단지에서 수침교를 건너 319m, 도보 약 13분 거리로 용두역을 이용할 수 있습니다. 용두역을 이용하게 되면 서대전역으로 한정거장이면 접근이 가능하여, KTX, SRT 접근성 돼 획기적으로 개선되겠습니다. 또한 서대전역에서 2호선 트램도 환승이 가능하여, 1, 2, 3호선 모두 쉽게 이용이 가능해집니다.

교통은 지금 좋은 것도 중요하지만, 이미 좋은 것은 가격에도 이미 반영되어 있습니다. 앞으로 좋아질 것이 점점 가시화될수록 가격에도 반영되는 것을 확인할 수 있을 것입니다.
 

 
 

(4) 녹지 : 유등천과 남선공원으로 삶의 질 up

사람들의 소득 수준이 높아질수록, 고급화 아파트일수록, 녹지와 하천, 자연환경에 대한 고려가 중요해집니다. 녹지는 삶의 질과 연관되어 있기 때문입니다. 한강변의 아파트가 비싼 이유, 서울 숲을 끼고 있는 트리마제의 가격이 수십억 대를 형성하고 있는 이유도 삶의 질과 연관이 있습니다. 
 

대전은 갑천, 유등천, 대전천 3개의 하천이 대전을 관통하며 잘 발달되어 있습니다. 그중에서도 갑천, 유등천은 하천의 규모가 크며 천변이 잘 발달되어 있습니다. 갑천과 유등천변은 날씨가 좋으면 새벽부터 밤 시간까지 운동하는 사람으로 북적입니다.
 
아파트는 유등천을 끼고 있기 때문에 도보로 천변 접근이 가능합니다. 가벼운 달리기를 하거나 자전거를 타기에 매우 적합한 조건입니다. 저도 천변을 끼고 있는 아파트에 거주한 적이 있는데, 집에서 나와 1분이면 천변 접근이 가능해서 그 어느 헬스장보다 운동하기 좋은 여건이었습니다. 
 
남선공원도 도보 접근이 가능합니다. 남선공원은 역사가 깊어 산책로가 매우 잘 발달되어 있습니다. 특히 남선공원의 좋은 점은 여름에는 파도풀 수영장, 겨울에는 스케이트장이 오픈한다는 것입니다. 아이들과 놀기에도, 가족들과 여가시간을 즐기기에도 매우 좋은 공원입니다.
 
비롯 도심 한복판에 아파트가 자리 잡고 있지만, 반대편에는 유등천이 있고 길 건너에 남선공원이 있기 때문에 자연환경은 쾌적한 편입니다.
 

 

(5) 상업시설 : 주변은 노후화되어 있지만 대전중심상권과 인접

이 아파트의 아쉬운 점이기도 합니다. 아파트의 둔산이라는 명칭이 들어가지만 사실은 둔산동이 아닌 용문동에 위치하고 있습니다. 탄방역과 용문역 사이에는 롯데백화점을 비롯하여 10층 넘는 높은 건물들이 대로변을 꽉 채우고 있습니다.
 
그러나 용문역 사거리를 지나면 건물의 높이가 갑자기 3~4층 건물 높이로 낮아집니다. 용문역의 5번 출구(탄방역 방면)와 8번 출구(오룡역 방면)의 건물높이가 극명히 달라집니다. 
 
용문사거리를 경계로 최신 상권인지, 노후된 상권인지도 확연하게 다릅니다. 용문역에서 아파트까지 가는 길은 노후된 상권이 대부분입니다. 상권이라고 하기에 애매한 소규모 상업시설이 위치하고 있습니다. 
 

 
아파트에 인접해 있는 블록들은 노후되어 있지만 그래도 입지적으로 뒤쳐지는 곳은 결코 아닙니다. 대전의 중심상권은 둔산인데, 용문은 둔산 바로 옆에 인접해 있는 지역이기 때문입니다. 
 
크로바, 목련 아파트에 거주하고 있는 분들이 다른 지역의 신축 아파트로 이사 갔다가도 다시 크로바, 목련으로 이사 오는 이유는 학군과 상권 때문입니다. 그만큼 둔산의 상권은 필요한 모든 것이 갖추어져 있어 편리합니다. 이 아파트에서 도보로 둔산 상권을 이용하긴 어렵지만 차량을 이용하면 5분이면 접근이 가능한 인접 상권입니다.

 

 

 
 

(6) 문화/여가 : 별 5개 중 4개는 충분히 받을 수 있는 위치

대전은 문화, 여가를 위한 편의시설이 수도권만큼 잘 갖추어져 있지는 않습니다. 그러나 크지 않은 도시이기 때문에 대전의 중심권역인 둔산에서는 어디든 쉽게 접근이 가능합니다.
 
최근에 오픈한 신세계 아트 앤 사이언스, 대전 예술의 전당, 한밭 수목원, 충남대학교 정심화홀(콘서트, 공연)이 모두 차량으로 15분~20분이면 접근 가능합니다. 그 외 대전동물원, 대청호 등은 대전의 외곽지역에 위치하고 있어 다소 시간이 걸리기는 하나, 주말에 시간 내어 여유 있게 나들이 다녀오기에 부담스럽지 않은 거리입니다.
 
이 아파트의 문화적 측면에서 좋은 점은 롯데백화점이 매우 가깝다는 것입니다. 주 도로인 계룡로를 따라 직선거리로 600m 정도면 롯데백화점에 도착합니다. 느린 걸음으로 걸어도 15분이면 도착할 수 있는 거리입니다. 롯데백화점에는 문화센터 참여, 영화관람, 쇼핑 등이 가능하며, 대전의 명물 성심당이 위치해 있습니다.  
 
아파트 길 건너 바로 맞은편에는 스타벅스도 있습니다. 스세권입니다. 전반적으로 문화 / 여가 측면에서 볼 때 별 5개 중 4개는 충분히 받을 수 있는 위치에 있습니다.

 

2) 상품가치 평가

위에서 분석한 일자리, 학군, 교통, 녹지 등 주요 요소 위주로 상품가치를 평가해 볼 때 이 아파트는 투자, 실거주 모두 매우 매력적인 아파트입니다. 대전에서 거주해야 하는 분들에게는 이만한 상품성 있는 아파트를 찾기도 어렵습니다. 
 
다만 아파트에 직접 영향을 주는 바로 인근의 상권, 인프라는 아직 부족한 상태입니다. 신도시의 경우 계획적으로 주변 인프라를 같이 구축할 수 있지만, 용문 1,2,3 구역 재개발 사업으로 아파트 부지만 개발되는 사업이므로 주변 인프라의 개선은 시간이 조금 더 필요해 보입니다.
 
가격 측면에서 한 가지 기대해 볼 만한 점은 정부의 규제 완화로 2023년 5월 23일이면 전매제한이 해제됩니다. 전매가 가능해지는 시점에 프리미엄이 어떻게 형성될지 매우 기대됩니다.
 
 

3. (가격평가) 시간이 흐를수록 가격 상승 요소들이 충분.

1) 지역 간 비교

부동산지인 데이터에 의하면 최근 1년 간 대전의 매매가격 하락폭은 -16.2%로 전국에서 세 번째로 하락폭이 컸습니다. 인천, 경기 다음으로 하락폭이 컸는데, 이는 대구와 비슷한 수준으로 매우 심각한 상태입니다. 
 
시장강도 또한 역대 최저입니다. 매매 시장강도는 2022년 12월 최저치인 -214를 기록하였으며, 이후 반등하여 현재는 -140 수준으로 회복되었습니다. 대전지역의 아파트 매매가격 체감 하락폭은 2년 전인 2021년 가격에 비하여 약 2억 정도씩 하락한 것처럼 체감되는 상황입니다.
 
전세 시장강도는 2023년 1월 최저치인 -213을 기록하였으며, 2023년 4월 현재는 -198로 매우 소폭 회복하였습니다. 전세시장은 매매 시장보다 시장 반응속도가 느리게 움직이는 경향을 보이고 있습니다. 
 

출처 : 부동산지인

 
2) 지역 내 비교
아파트가 위치한 서구 용문동은 서구 내에서 시장강도가 상대적으로 강한 편입니다. 대전의 시장 강도는 -140인데 반하여 용문동의 시장강도는 -10으로 상대적으로 강한 상태입니다. 전세 시장강도는 마이너스 값이 아닌 2를 보이고 있습니다. 용문동만 이처럼 시장 분위기가 좋은 이유는 둔산더샵엘리프 아파트의 영향이 있을 것으로 판단됩니다. 

출처 : 부동산지인

 
이 아파트는 분양시점에 분양가가 다소 높은 편으로 평당 1,838만 원 수준으로 분양하였습니다. 같은 날 분양한 대전의 갑천 2블록은 분양가 평당 1,374만 원으로 평당 약 500만 원 정도 차이가 났기 때문에 갑천 2블록으로 경쟁이 몰리기도 했습니다.
 

34평의 평균 분양가는 6억을 넘는 수준으로, 결코 저렴한 가격은 아닙니다. 그러나 이 아파트는 이름에서도 알 수 있듯, 둔산은 아니지만 둔산 상권을 공유하고 있는 유리한 입지에 위치해 있습니다. 
 
둔산에 있는 중심 아파트인 크로바 아파트 전용 84㎡ 의 최근 실거래가는 12억 5천입니다. 물론 입지가 가장 좋은 아파트이기 때문에 12억 넘는 가격이 형성되어 있는 것이지만, 30년이 넘은 구축 아파트임을 감안해야 합니다. 대전은 재건축 경험이 부족한 도시로, 재건축을 바라보기에도 리스크가 많음에도 높은 가격대가 형성되어 있습니다.
 
그만큼 둔산의 힘이 대단합니다. 둔산더샵엘리프 보다 조금 더 중심부에 가까운 인근 신축 아파트인 e 편한 세상둔산 1단지, 2단지 아파트가 있습니다. 1단지 아파트의 전용 84㎡ 최근 실거래가는 7억 5천만 원입니다. 둔산더샵엘리프보다 단지수가 적음에도 1억 5천만 원가량 높은 실거래가를 형성하고 있습니다. 
 
이 아파트는 전성기인 2021년에는 11억 5천만 원에 실거래되었던 아파트입니다. 따라서 매수심리가 회복되고 시장 흐름이 회복되고 정상화되면 둔산더샵엘리프의 가격은 충분히 10억 이상의 가치를 기대할 수 도 있을 것입니다.
 
 

마치며..

둔산더샵엘리프는 더샵이라는 1급 브랜드에 더블 역세권이 예상되며, 2,700세대의 대단지 신축 아파트입니다. 또한 전 세대가 평지에 위치하고 있어 이동이 평이하며, 유등천을 끼고 있어 자연환경 또한 쾌적합니다. 
 
학군 또한 대전 최고의 학군을 이용할 수 있는 위치이므로, 충분히 가치가 있습니다. 그러나 현재 한 가지 아쉬운 점은 초등학교입니다. 단지 내 학교부지는 있으나, 초등학교 설립이 확정되지 않은 상태로, 추가적인 노력이 필요한 상황입니다.
 
초등학교 설립이 확정된다면 이 아파트는 브역대신평초를 모두 완성하는 프리미엄 아파트로 충분한 역할을 하게 될 것입니다.
 
오늘도 여러분의 부동산 지식 성장을 위해 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
 

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