대전 입지분석 : 일자리, 공급예정물량

 

대전은 노잼도시로 유명합니다. 2019~2021년 상승기에도 아파트시장도 노잼이었습니다. 수도권, 지방 광역시가 상승하는 폭만큼 아파트 값이 많이 오르지 못했습니다. 부동산 가격은 수요(일자리)와 공급의 원리로 결정되는데, 대전은 양질의 일자리(대덕 연구개발특구)는 있으나 제조업 등 산업체가 부족했습니다. 그러나 국가산업단지 발표로 나노, 반도체 산업 유치가 결정되어 2030년까지 3만 5천 개의 일자리가 창출될 예정입니다. 대전의 아파트 공급은 2025년까지는 적정수요(7,300 가구)를 초과하나, 2026년부터는 공급이 부족해질 전망입니다.  

 

 

 

 

이번 글에서는 대전 지역에 대한 분석만 제공하며, 아파트에 대한 분석은 다음 글에서 제공합니다.

오늘의 성장 글 : 순서
1. (지역분석) 대전은 수요, 공급이 모두 풍부하지 않지만 투자가치 충분
   1) 수요평가 : 일자리
   2) 공급평가 : 아파트, 주거단지
   3) 리스크 평가
2. (아파트분석)
     다음 글 링크

1. (지역분석) 대전은 수요, 공급이 모두 풍부하지 않지만 투자가치 충분

1) 수요 평가 : 일자리

대전은 노잼도시로 유명합니다. 그리고 안타깝지만 아는 사람들은 아는 것이 있습니다. 부동산도 노잼입니다.. 지난 2019년부터 2021년까지 부동산 상승기에도  지방 다른 광역시에 비해 대전은 상대적으로 늦게 오르고 덜 올랐습니다. 지리적으로 충청 of 충청이라 느긋한 감성이 있나 봅니다. 그러나 늦바람이 무섭다고 대전은 뚝배기처럼 서서히 끓어오르는 특성도 있습니다.

 

부동산 가격이 상승하기 위한 첫 번째 조건은 수요가 얼마나 있느냐입니다. 여기서 수요는 일자리가 가장 큰 영향을 미칩니다. 즉 일자리가 풍부해야 근본적으로 거주에 대한 소요가 풍부해지며, 집값이 상승합니다. 학군은 그다음입니다.

 

대전은 수도권에 비하면 양질의 일자리가 많지 않은 편입니다. 대전에는 대덕 연구단지, 시청 및 둔산권역에 양질의 일자리가 몰려있습니다.  대덕 연구단지에는 한화/설루션, SK이노베이션/온/바이오텍, LG화학/에너지설루션/생활건강, 한국타이어 등 무수히 많은 대기업들의 R&D센터들이 밀집해 있습니다. 또한 KT&G, 한전, 수자원공사, 대한항공 등 메이저 공기업의 연구센터도 상당히 많이 자리 잡고 있습니다.

 

시청 및 둔산권역에는 대전의 유명한 병원들이 특히 밀집되어 있습니다. 분야별 이름난 병원들은 대부분 둔산권역에 위치하고 있습니다. 을지대학병원도 서구청 옆 둔산 중심부에 위치하고 있습니다. 또한 법원, 경찰청, 정부청사, 시청, 특허청 등 주요 관공서들이 둔산권역의 중심에 자리잡고 있습니다. 그렇기 때문에 의사, 약사, 변호사, 검사 들이 둔산에 많이 거주합니다. 

 

네이버 지도에서 둔산지역에 검색어 "병원"으로 검색한 결과이다. (+숫자는 그만큼 병원이 밀집되어 있다는 의미)

 

둔산권역은 학원가 및 상권가가 대전에서 가장 잘 발달되어 있습니다. 특히 이곳의 학군은 매우 유명합니다. 시청 옆 크로바 아파트, 목련아파트는 학군으로만 따지면 최상급 입지에 위치하고 있습니다. 얼마 전 방영되었던 드라마 '스카이캐슬'의 배경이 크로바아파트라는 후문도 있을 정도입니다. 병원, 학원, 상권가 모두 사업의 영역이므로 집계에는 포함하기 어렵지만 양질의 일자리에 해당합니다. 

 

 

 

그러나 수도권이나 부산, 대구와 같은 광역시에 비하면 대전의 일자리는 그리 많은 편이 아닙니다. 특히 전체 사업 체 중 직접 수익을 창출하는 제조업 분야는 10% 수준으로 매우 저조한 편입니다. 대덕 연구개발특구(연구단지)도 나노, 반도체 등 특정 분야에서는 연구성과를 극대화하지 못하고 있는 실정입니다. 

 

기대할 만한 점은, 대전에 160만 평의 국가산업단지가 조성되어 제2연구단지 역할을 할 수 있는 또 하나의 일자리 그룹이 창출될 예정이라는 것입니다. 국가산업단지는 2030년까지 3조 4,500억 원이 투입되어 나노, 반도체 위주의 산업단지가 조성될 예정입니다.

 

이번 국가산단은 대덕 연구단지의 기조를 이어 제2 연구단지 형태로 나노, 반도체, 항공우주사업과 관련된 R&D 위주의 기업을 유치할 계획입니다. 이로 인한 생산 유발효과는 6조 2천억 원, 고용 창출은 3만 5천 명이 될 것으로 예측하고 있습니다. 

 

2) 공급 평가 : 아파트, 주거단지 

대전은 지방 광역시 중에서도 공급이 부족한 도시에 속합니다. 과거의 데이터를 보면 대전은 공급부족으로 많은 어려움을 겪고 있다는 사실을 알 수 있습니다. 또 한 가지 특이한 사항은 대전은 전국 도시 중 노후화된 아파트 비율이 가장 높다는 것입니다.

 

대전하면 떠오르는 대표명물 중 하나는 성심당도 있지만, 93년 대전 엑스포를 빼놓을 수 없습니다. 엑스포의 성공을 위해서인지 대전의 대부분의 구축 아파트들은 90년대 초반에 지어진 아파트가 많습니다.

 

둔산권역에 있는 크로바, 목련, 한가람, 청솔, 누리, 황실타운, 진달래, 한빛아파트까지 모두 90년대 초반에 지어진 대단지 아파트 들입니다.  10년 이상 노후 아파트 비중은 83%이며, 25년 이상 노후된 아파트는 무려 44%로 전국 시 단위 도시 중에 가장 높습니다.

 

출처 : 한경 집코노미

 

 

미래의 공급 계획에 대해서도 살펴볼 필요가 있습니다. 투자를 위해서는 미래 공급계획이 더욱 중요합니다. 아쉽게도(?) 3년 정도의 근 미래에 대전의 주택 공급량은 많은 편이 아닙니다.

 

2023년 4월 ~ 2024년 4월까지 1년간 대전 아파트 공급량은 6,955세대로 1.8% 증가하는 수준입니다. 2024년 ~ 2025년에는 급격히 +5.8%로 공급량이 증가합니다. 2026년까지의 공급량 증가는 +6.8% 로 2025년까지에 비해 1% 증가합니다.

 

결론적으로 2024년, 2025년에는 적정수요보다 공급이 초과할 것으로 예측됩니다. 그러나 2026년 이후부터는 대전의 공급량이 급감할 것으로 예측 가능합니다.

 

 

출처 : 호갱노노

 

 

3) 리스크 평가

대전 외부의 도시들과 공급을 비교해 보면 대전의 공급이 부족한 편이지만, 내부적으로 들여다보면 오히려 공급 예정인 주요 아파트단지들이 많아 누가 들어와 살까?라는 생각이 들기도 합니다. 

 

2023년 입주예정인 아파트는 총 호반써밋 유성 그랜드파크 등 3,762세대에 불과합니다. 그러나 2024년은 동구 천동 리더스 시티 등 11,552세대로 대전의 평균 신축 아파트 수요인 7,300세대보다 약 1.6배 공급이 많습니다. 

 

2025년은 둔산더샵엘리프 등 9,073세대 가 입주 예정이며, 수요를 고려한 적정 공급량보다 약 1,800세대 정도가 많습니다. 다행히 2026년 이후는 공급이 약 5,000세대로 급격히 줄어드는데, 시장이 안정화되려면 시간이 필요해 보입니다.

 

대전 내부적으로 인구이동은 동에서 서로 이동하는 추세입니다. 과거에는 동부권역의 대전역 인근이 원도심이었으나, 현재는 중앙의 둔산권역이 상권, 일자리의 중심입니다. 앞으로는 유성이 개발되면서 도안신도시로 인구가 이동하는 추세가 지속될 것입니다.

 

대전 외부적으로는 세종에서 대전으로 인구가 지속 유입되고 있는 것으로 분석되고 있습니다. 2020년, 2021년, 2022년의 세종과 대전의 세대수를 호갱노노를 통해 분석해 보았습니다.

 

2020년~2023년은 세종이 +16.62%(+22,804세대), 대전이 +5.77%(+36,839세대)로 세종의 인구 증가율이 컸습니다. 이는 2020년 이전에는 대전에서 세종으로 빠져나가는 인구가 더 많았음을 의미합니다.

 

2021년~2023년은 세종 +9.05%(+13,249세대), 대전 +3.14%(+20,564세대)입니다. 2022년~2023년은 세종 +2.58%(+4,022세대), 대전 +1.37%(+9,117세대)입니다. 

 

2023년으로 다가올수록 세종의 인구증가율은 급격히 감소하고, 대전의 인구증가율은 비교적으로 조금 감소했습니다. 2021년 이후부터는 역으로 세종에서 대전으로 인구가 유입되고 있음을 의미합니다.

 

결론적으로 2025년까지 대전의 공급은 수요대비 많은 편이지만, 세종에서의 인구유입, 그리고 국가산업단지를 통한 외부 인구유입 등을 고려했을 때는 중장기적으로는 긍정적입니다. 

 

 

공급이 많지 않다는 것은 실거주자 입장에서는 그리 좋지 않은 소식이나, 투자자 입장에서는 베스트 조건입니다. 따라서, 실거주자께서는 2025년까지 기회를 잡아야 하겠으며, 투자자께서는 2026년 이후 상승여력이 있을 것으로 판단해야 하겠습니다.

 

부동산 가격은 수요와 공급에 의해 움직이는데 수요는 많고 공급이 부족하다면 희소성이 높아지므로 가격은 높아집니다. 매우 당연하고 쉬운 원리인데 많은 사람들이 간과하기도 하는 원리입니다.

 

 

2. (아파트분석)

  * 다음 글에서 다루겠습니다.

 

 

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