대전 어은동 한빛아파트 : 천혜의 요새와 같은 입지

대전 어은동에 위치한 한빛아파트는 대덕연구개발특구 등 양질의 일자리를 확보하고 있는 단지입니다. 3천 세대가 넘는 대단지 아파트로 지어진 지 30년이 경과하여 재건축에 대한 기대감을 가져볼 만한 아파트입니다. 국립대학교인 충남대학교와 카이스트가 인접해있는 단지로, 어은초등학교, 어은중학교를 품은 학군이 안정적인 아파트 입니다. 재건축까지는 시간이 많이 남아 있지만, 추가적인 가격 하락 가능성은 낮은 단지로, 꾸준한 상승을 기대할 수 있을 것입니다.

 

이번 글에서는 아파트 분석 및 가격 평가결과를 제공합니다.

오늘의 성장 글 : 순서
1. (지역분석)  * 이전 글 참조
2. (아파트분석) 대덕연구단지 연구원들의 본 고장
  1) 입지분석
     (1) 일자리 : 대학교, 대기업 R&D센터, 공공기관 인접
     (2) 학군 : 학구열 높은 초품아, 중품아, 대품아(?)
     (3) 교통 : 지하철은 없지만 2호선 트램 호재 기대
     (4) 녹지 : 대전의 한강, 갑천과 유림공원 특수
     (5) 상업시설 : 충남대 대학로인 궁동 인접, 홈플러스 10분 거리
     (6) 문화/여가 : 엑스포, 신세계 접근 용이
  2) 상품가치 평가 : 재건축만 된다면 로또
3. (가격 평가) 더 이상 하락할 수 있을까? 느리지만 상승 기대
  1) 지역 간 비교
  2) 지역 내 비교

 

1. (지역분석)

* 대전 입지 분석은 아래 글을 참조해 주세요

2023.04.30 - [내가 찾는 아파트] - [내가찾는 아파트] 대전 입지분석 : 일자리, 공급예정물량

[내가찾는 아파트] 대전 입지분석 : 일자리, 공급예정물량

2. (아파트분석) 대덕연구개발특구 연구원들의 본 고장

1) 입지분석

한빛아파트는 어은동에 위치하고 있으며 대전의 자랑인 대덕연구개발특구, KAIST와 가장 인접한 30년 넘은 대단지 아파트입니다. 어은동의 의미는 물고기 어, 숨을 은으로 물고기(인재)가 숨어 있는 동네라는 뜻입니다. 어은동은 이름대로 터가 좋아 훌륭한 인재들이 많이 배출되는 지역입니다.

(1) 일자리 : 대학교, 대기업 R&D센터, 공공기관 인접

한빛아파트가 위치한 대전 유성구 어은동은 서쪽, 북쪽에는 충남대학교, 동쪽에는 KAIST와 맞닿아 있습니다. 유명 대학교에 둘러싸여 있는 모습입니다.

때문에 오래전부터 이곳에 대학교수, 대학원생들이 많이 거주해 왔습니다. 대학에 종사하는 분들이 직주근접을 생각한다면 가장 먼저 고려해야 할 아파트입니다. 또한 KAIST와 충남대학교를 넘어서부터는 대덕 연구개발특구가 위치하고 있어 각종 대기업들의 R&D센터가 무수히 많이 자리 잡고 있습니다

한화, LG, SK 그룹의 R&D 센터 및 계열사, 한국타이어, 대한항공, KT&G 등 대기업들의 연구기관이 아파트 인근에 위치하고 있습니다. 또한 한국항공우주연구원, 국방과학기술연구소 등 다수의 국립, 공립기관들도 밀집되어 있습니다.

(2) 학군 : 학구열 높은 초품아, 중품아, 대품아(?)

한빛아파트는 3,144세대 대단지 아파트이며, 어은초등학교와 어은중학교를 품고 있습니다. 한빛아파트는 연구원들이 많이 거주하기 때문에 연구원들의 자녀들이 어은초등학교 어은중학교에 많이 재학하고 있습니다.

부모님들의 학력 수준이 높기 때문에 어은초 어은중은 학구열이 매우 높은 학교입니다. 또한 영재들이 많이 배출되기도 합니다.

어은중을 졸업한 남학생들은 주로 유성고등학교를 많이 진학하며 여학생들은 대덕고등학교를 많이 진학합니다. 이 두 학교 모두 대전에서는 상위권에 있는 학교들입니다.

한빛아파트는 대학교를 품은 아파트, 대품아 이기도 합니다. 국립 대학교인 충남대학교 와 특수목적 대학교인 카이스트를 끼고 있습니다. 카이스트에는 전국에서 세 손가락 안에 드는 명문 대학교로 더 이상의 설명이 불필요할 것입니다. 충남대학교에는 의대, 약대, 수의대, 법학대학이 있습니다.

 

(3) 교통 : 지하철은 없지만 2호선 트램 호재 기대

한빛아파트 교통의 단점은 지하철이 없다는 것입니다. 그러나 대전의 숙원사업인 2호선 트램이 한빛아파트 앞에 있는 유성구청을 지나기 때문에 트램이 완성되면 역세권으로 변하게 됩니다.

이장우 대전 시장은 2024년 상반기에 트램을 착공하는 것을 목표로 사업을 추진하고 있습니다. 트램은 대전을 원형으로 순환하기 때문에 이용률이 높을 것으로 예상됩니다.

 

지하철은 대학생, 관공서 등 주요 시설 위치 등을 고려하여 사업성을 판단하고 역을 배치해야 하는 것이 타당한데, 이상하게도 대전 지하철 1호선은 주요 대학들은 모두 패싱 합니다. 다행히 2호선은 충남대학교, KAIST, 유성구청, 정부청사 등 지하철을 주로 이용하는 수요를 고려하여 노선이 확정되었습니다. 

 

(4) 녹지 : 갑천과 유림공원 특수를 받는 위치

대전에는 갑천이 유성구와 서구 사이를 지나 남북으로 흐르고 있습니다. 갑천은 하천변 도로가 잘 발달되어 있어 달리기, 산책, 자전거, 게이트볼 등 운동하는 사람들이 항상 즐겨 찾는 곳입니다. 

 

특히 한빛아파트는 걸어서 10분 거리에 갑천변을 바로 맞이할 수 있어 가벼운 운동을 하거나 나들이하기에도 매우 좋은 여건을 갖고 있습니다. 어은교를 건너면 유림공원으로 곧장 이어지는데, 유림공원은 계룡건설 명예회장이 100억 원을 기부하면서 조성된 아름다운 공원입니다. 

 

유림공원에서는 가을에는 국화축제를 하며, 봄에는 다양한 꽃을 전시해 대전 사람들의 이목을 집중시키는 유명한 공원입니다. 넓은 잔디밭과 야외 공연장도 보유하고 있어, 봄, 가을 축제기간에는 가수들도 와서 공연하기도 합니다.

 

(5) 상업시설 : 충남대 대학로인 궁동 인접, 홈플러스 10분 거리

어은동에서는 가까운 대형 상업시설이 많지는 않습니다. 그러나 차량으로 10분 거리에 유성홈플러스가 있어 쇼핑을 하거나 생필품을 사기에 불편함이 없습니다.  

 

음식점 상권은 충남대학교 대학로인 궁동을 이용할 수 있습니다. 대학생들을 타깃으로 해서 가성비 있는 음식점들이 많은 곳이지만, 낮에 외식을 하거나 저녁에 가볍게 맥주 한잔 할 수 있는 곳들이 많이 있습니다. 

(6) 문화/여가 : 엑스포, 신세계 접근 용이

신세계가 생기기 전에는 홈플러스에 문화와 여가를 의존해야 했습니다. 차량으로 10분 거리에 대전 엑스포에 신세계 아트 앤 사이언스가 생긴 뒤에는 쇼핑, 문화를 즐길 수 있는 여건이 좋아졌습니다. 

 

엑스포가 멀지 않아 남문광장에서 인라인 스케이트와 자전거를 즐기기에도 좋으며, 한밭수목원을 산책하기에도 좋습니다. KAIST 앞 교량이 개통되어 만년동으로 넘어가는 것도 쉬워졌습니다. 문화 예술 공연, 전시회가 많이 열리는 평송 청소년수련원도 10분 정도면 접근이 가능합니다. 

2) 상품가치 평가 : 재건축만 된다면 로또아파트

대전에는 93년 엑스포를 기점으로 어은동, 월평동, 갈마동, 둔산동에 아파트 단지가 많이 생겼습니다. 이때 생긴 대부분의 아파트는 이제 30년을 경과하였습니다. 한빛아파트도 마찬가지입니다.

 

대부분 이제 30년을 경과하였기에 대전에는 재개발 외에 재건축에 대한 경험이 그리 많지 않아 성공 케이스도 거의 없는 편입니다. 그러나 현 정부의 1기 신도시 재건축 활성화 방안과 함께 대전의 재건축도 규제를 완화하여 적극 추진한다면 조금이라도 신축이 되는 시간을 당길 수 있을 것입니다. 당장은 아니더라도 언젠가는 대전도 재건축에 성공할 것입니다. 

 

3개월 전 한빛아파트에 임장을 가본 적이 있습니다. 매물도 몇 개 살펴보았습니다. 30년이 지난 아파트이지만 매우 관리가 잘 되어 있어, 조경, 주차장, 놀이터 등 정비가 잘 되어 있었습니다. 아파트 외관도 새로 페인트를 칠하여 깔끔해 보였습니다.

 

내부는 집마다 달랐지만, 인테리어를 한지 얼마 되지 않은 집은 바로 들어가 거주해도 될 정도로 상태가 나쁘지 않았습니다. 조금 심각한 집도 있었습니다. 그래도 심각한 집들은 매매가격이 저렴했기 때문에 1,000~2,000만 원 정도 투자하여 원하는 대로 인테리어 하고 들어가는 것도 나쁘지 않은 선택이라고 생각됩니다.

 

 

 

3. (가격 평가) 더 이상 하락할 수 있을까? 느리지만 상승 기대

1) 지역 간 비교

대전은 최근 1년간 전국에서 부동산 가격이 가장 많이 하락한 지역입니다. 호갱노노 데이터를 통해 본 부동산 가격변화는 -6.8%로 경기도와 함께 전국에서 가장 낙폭이 큰 지역이었습니다. 

 

더욱 안타까운 것은 지난 2019년~2021년 전국 상승기에도 대전은 비교적 늦게 상승하고 덜 올랐습니다. 뚜렷한 원인은 알 수 없으나 대전은 세종과 가까이에 있고 생활권을 공유하기 때문에 세종의 급격한 하락에 영향을 받은 것으로 판단해 볼 수 있을 것입니다.

 

세종은 지나친 아파트 공급으로 수요 대비 공급이 넘치는 임계점에 도달하였고, 정부정책 등의 영향으로 지난 부동한 빙하기에 급격히 가격이 하락했습니다. 생활권을 공유하는 대전도 그 영향을 함께 받은 것으로 해석할 수 있겠습니다.

 

2) 지역 내 비교

대전 서구, 유성구의 아파트들은 가격 상승과 하락 패턴이 유사합니다. 2021년 상승기에 한빛아파트 28평형(1,300세대)은 최고 5억 2천만 원까지 상승했습니다. 2023년 4월 현재 가격은 약 2억 정도 하락한 3억 4천만 원 수준으로 호가가 형성되어 있습니다. 최근 실거래 가격은 3억 5천만 원입니다. 

 

 

위 그래프를 보면 알 수 있듯이 전세가가 매매가의 추가적인 하락을 저지하고 있기 때문에 더 이상의 가격 하락은 어려울 것으로 보입니다. 또한 경제 흐름상 금리 영향으로 인한 부동산 가격 하락의 분위기가 반전되어 일부 상승하는 지역이 감지되고 있는 상황에서 추가적인 하락 가능성은 낮다고 판단됩니다.

 

 

마치며..

대전 한빛아파트는 입지가 매우 뛰어나며 살기 좋은 아파트로 정평이 나 있습니다. 재건축이 추진된다면, 재건축 절차를 하나씩 통과할 때마다 5천, 억 단위로 가격이 상승할 것이 예측됩니다. 

 

그러나 재건축이 실현되기까지는 아직 많은 시간이 남아있습니다. 따라서 성급한 판단은 금물입니다. 안전마진을 챙기면서 느리더라도 꾸준한 상승을 기대할 수 있는 아파트 이므로, 충분히 검토 후 접근이 필요하겠습니다.

 

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