둔산더샵엘리프, 한화 포레나 대전 월평공원 핵심분석

 

대전에서 뜨거운 관심을 받고 있는 대단지 신축 아파트 2곳을 소개해드리고자 합니다. 둔산더샵엘리프 아파트는 대전의 중심상권인 둔산과 상권을 공유하여 일자리가 풍부하며, 평지에 위치한 2,700세대의 브랜드 신축 아파트입니다. 아직은 단지 내 초등학교 설립이 확정되지는 않았지만, 지자체의 노력으로 훈풍이 불고 있습니다. 한화 포레나 대전 월평공원은 주변 인프라는 노후되어 있으나, 도안 시도 시와 가깝고 도솔산을 끼고 있어 자연적 입지가 좋은 아파트입니다. 또한 두 아파트 모두 충청권 광역철도와 2호선 트램이 개통되면 더블역세권이 되는 교통도 훌륭한 아파트입니다. 

 

 

 

1. 둔산더샵엘리프 입지 분석

① 용문동에 위치해 있지만 둔산과 상권 공유

대전의 강남은 둔산입니다. 대전에서 부동산 입지로는 둔산이 가장 좋은 것으로 잘 알려져 있습니다. 둔산은 대형 병원들이 밀집되어 있으며,  정부청사, 시청, 법원, 경찰청 등 각종 정부 기관이 모여 있어 양질의 일자리가 풍부한 지역입니다. 

 

둔산은 특히 학군으로 유명합니다. 시청 옆에 위치한 대전 크로바아파트는 30 년이 지난 지방 아파트임에도 불구하고 10억원을 넘게 거래되어 유명세를 타기도 했습니다. 지금도 11억 이상의 호가가 유지되고 있습니다. 둔산은 일자리, 학군, 상권 등으로 인한 입지가 너무 좋아 이곳에 살다가 다른 지역의 신축 아파트로 이사 갔다가도 다시 돌아오는 곳입니다.  

 

오늘 말씀드릴 둔산더샵엘리프 아파트의 네임에는 둔산이라는 명칭이 들어가 있는데, 실제로는 둔산동이 아닌 둔산동 옆에 위치한 용문동에 위치하고 있습니다. 그럼에도 용문더샵엘리프가 아닌 이유는 둔산의 생활권을 공유하고 있기 때문입니다.

 

둔산더샵엘리프는 대전의 중심상권인 둔산권역에 위차하고 있으며, 둔산 상권을 공유하고 있다.

 

② 23년 5월부터 전매 가능, 가격 프리미엄은 이미 상승중

둔산더샵엘리프의 분양가는 평당 1,838만 원으로, 국민평형인 84㎡의 경우 6억 초반에서 후반대까지 분양가가 책정되었습니다. 낮은 층의 분양가는 약 6억 원이며, 높은 층의 분양가는 6억 후반 대였습니다. 

 

이 아파트는 분양당시 시세대비 매우 저렴하게 분양가가 책정되었던 갑천 2블록과 함께 분양했기 때문에 상대적으로 비싸게 느껴졌습니다.  때문에 분양 초기 완판되지 못하고 미분양되어 한번 더 화재를 모으기도 했습니다. 글을 쓰고 있는 23년 5월 중순 시점에는 약 100여 채 정도 잔여세대가 있는 것으로 추정되며, 전반기 내 완판을 기대하고 있는 분위기입니다.

 

대전 최고 입지인 둔산 중심에는 크로바아파트가 위치하고 있습니다. 크로바아파트는 총 1,600여 세대로 1992년 완공되어 30년이 경과된 아파트로 84㎡의 호가는 11억에서 11억 8천만 원을 형성하고 있습니다.

 

둔산권역의 아파트는 대부분 90년대 초반에 지어져 신축이 거의 없습니다. 크로바아파트를 중심으로 가장 가까운 신축 아파트는 약 900m 떨어진 e 편한 세상둔산 1, 2단지 아파트가 있습니다. 두 단지를 합하면 약 770세대로 2020년 완공되었습니다. 이 아파트의 84㎡호가는 7억부터 8억까지 형성되어 있습니다.

 

 

둔산더샵엘리프는 5월 24일부터 전매제한이 해제되어 전매가 가능한 상태가 됩니다. 벌써부터 부동산에서는 소유자들에게 프리미엄(P) 이야기를 하기 시작했습니다. 네이버부동산 매물로 등록된 조합원 입주권의 경우 프리미엄이 4억 정도 형성되어 7억 중반으로 시장에 나오기도 했습니다.

 

둔산더샵엘리프는 매력적인 강점을 많이 갖추고 있습니다. 2,700세대의 대단지 신축이라는 점, 더샵 브랜드의 강점, 유등천을 끼고 있어 영구천변조망이 가능하다는 점, 평지에 위치하고 도로망이 잘 발달되어 있다는 점 등 수요를 끌어모을 수 있는 상당한 힘을 갖고 있습니다. 그렇기 때문에 크로바아파트에 집중되어 있는 수요를 끌어와 입지와 가격이 더욱 상승되는 효과도 어느 정도 기대해 볼 수 있습니다. 

 

 

③ 단지 내 초등학교 신설로 프리미엄 상승 기대

둔산더샵엘리프가 최근 인기 급상승하고 있는 이유는 초등학교 신설 이슈 때문입니다. 전 국민이 선호하는 아파트 요건 중 브역대신평초라는 말이 있습니다. 브랜드(더샵), 역세권(용문역), 대단지(2,700세대), 신축, 평지, 그리고 초등학교입니다.

 

이 아파트는 브역대신평을 모두 갖추고 있으나 초등학교는 아직 확정되지 않은 상태로 아쉬운 점이 있었습니다. 그러나 단지 내 학교부지는 확보되어 있으며, 여기에 초등학교 설립을 확정하기 위한 절차가 원활히 추진 중입니다.

 

둔산더샵엘리프 단지 내 초등학교 부지가 확정되어 있으며, 교육부와 원활히 추진중. (지도 : 호갱노노)

 

관련기사 : http://www.chungnamilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=713872 

대전 서구 둔산더샵엘리프 단지 내 용문초 설립 ‘청신호’ - 충남일보

 

 

현재 이 아파트에서 배정되는 초등학교는 탄방초등학교입니다. 그러나 직선거리로 약 700m 정도 떨어져 있으며, 도보로 통학할 시 도로를 약 7회 정도 횡단해야 한다는 점 등 매우 위험요소가 높아 안전에 취약한 상황입니다. 또한 탄방초등학교는 이미 과밀이라 2,700세대가 추가 입주 시 학생과밀 문제를 해소하기 어려울 것이라는 전망이 지배적입니다. 

 

이러한 문제를 교육부와 대전시 모두 공감하고 있으며, 초등학교 신설을 하지 않을 이유가 없다고 판단하여 설립을 위한 과정이 원활하게 추진되고 있습니다. 앞서 설명드렸듯 둔산은 대전에서 과학고, 의대 진학률이 가장 좋은 최고의 학군지역입니다.

 

단지 내 초등학교가 설립된다면 이 초등학교를 졸업하는 학생들은 대전에서 과학고 진학률이 가장 높은 3대 중학교인 문탄삼(문지중, 탄방중, 삼천중)에 진학하게 됩니다. 초등학교를 품은 포스코 더샵 아파트, 둔산더샵엘리프의 입지가 대폭 향상되는 효과가 있을 것입니다.

 

④ 용두역 신설되면 더블역세권

대전은 지방 광역시 특성상 지하철보다는 자동차 교통이 주로 이용됩니다. 대전에는 현재 지하설 1호선만 운용되고 있습니다. 그러나 2호선 등 추가 노선이 개통되면 대중교통을 이용하는 이용자 수가 늘어날 것으로 전망되고 있습니다.

 

이 아파트는 지하철 1호선인 용문역과 약 200~300m에 위치하고 있어 도보로 약 7분 정도 소요되는 역세권입니다. 용문역은 시청역과 두 정거장 떨어져 있으며, 서대전역이 인접한 오룡역이 바로 다음 역입니다. 지하철 역사 위치로만 보아도 용문역은 대전에서 중심가에 위치하고 있습니다.

 

용문역이 역세권인 둔산더샵엘리프의 남쪽으로 또 하나의 역이 신설될 예정입니다. 이 아파트에서 수침교를 이용하여 유등천을 건넌 위치에 충청권 광역철도 노선인 용두역이 신설될 예정입니다.

 

용두역은 대전을 남북으로 지나는 광역철도 노선으로 대전을 벗어나 계룡, 세종, 청주, 그리고 수도권까지 이어지는 노선입니다. 1단계 사업으로 계룡에서 신탄진까지만 우선 개통하는 사업이 원활히 추진되고 있으며, 2023년 내 착공을 목표로 절차가 진행 중에 있습니다.

 

이 노선이 개통된다면 용두역은 1호선과 광역철도의 환승역이 됩니다. 대전에서 유일하게 지하철역을 벗어나지 않고 환승할 수 있는 정거장이 됩니다. 또한 광역철도를 이용하여 착공예정인 2호선(트램) 역까지 이동할 수 있어 환승을 통해 대전의 모든 노선을 쉽게 이용할 수 있게 됩니다. 

충청권 광역철도가 개통되면 용두역은 대전에서 유일한 지하철 환승역이 된다.

 

⑤ 중촌시민근린공원을 제2문화예술복합단지로 개발

둔산더샵엘리프 아파트에서 유등천을 건너 도보로 약 7분~10분 정도 되는 거리에 중촌 시민근린공원이 있습니다. 이 공원은 하천변을 따라 넓은 공터에 형성되어 길이만 약 900m 정도 되는 큰 공원입니다. 

 

그간 이 공원은 이용도가 그리 높지 않은 단순 공원으로만 역할을 하였으나, 최근 대전시에서 이 공원 부지에 제2 문화예술 복합단지를 조성한다는 계획이 발표되어 관심을 끌고 있습니다. 

 

중촌공원에 음악전용공연장, 제2시립미술관, 규모 미술관 및 전시장 3개소를 추가로 건설하여 둔산에 있는 대전예술의 전당을 잇는 두 번째 문화예술 복합단지로 탈바꿈을 꿈꾸고 있습니다. 이 사업이 완성된다면 둔산더샵엘리프 아파트에서는 도보로 다양한 문화시설을 이용할 수 있게 되어 삶의 질이 향상될 수 있습니다. 

 

⑥ 소 결론

글을 쓰다 보니 둔산더샵엘리프 아파트의 장점이 너무 많아 살고 싶어 지는 아파트라는 생각이 들었습니다. 2,700세대의 대단지에 포스코 더샵 1급 브랜드에서 건설하며, 평지에 유등천을 끼고 있고, 학군이 아주 좋으며 일자리도 풍부한 대전의 중심지에 위치하고 있습니다.

 

아직은 주변 인프라가 노후된 곳이 많아 개선이 필요하지만 입주 시기인 2025년 이후가 되면 많은 부분이 바뀌어 있을 것입니다. 또한 큰 약점인 초등학교는, 단지 내 초등학교 설립이 확정된다면 180도 분위기가 바뀌어 약점이 최대 강점으로 변모하게 될 것입니다. 이 아파트의 미래가 매우 기대됩니다.

 

 

2. 한화 포레나 대전 월평공원 입지 분석

① 대전 국가산업단지 개발 소식에 미분양 해소 

대전 서구 교촌동 일원에 나노, 반도체, 우주산업 등 국가산업단지가 조성될 예정입니다. 이는 대전의 자부심은 대덕 연구개발특구를 이어 제2 연구단지로 활약하게 될 것입니다. 이 사업으로 대전에 추가적으로 대기업의 연구센터 등 많은 기업들이 유입되는 효과가 있을 것으로 기대됩니다.

 

국가산단 소식이 전해지자 며칠 뒤 미분양이었던 몇 개 단지들이 완판소식을 전해왔습니다. 그중 하나는 한화 포레나 학하, 다른 하나는 도안 우미린트리쉐이드였습니다.

 

포레나 학하는 입지가 외진 곳에 위치하였고, 우미린 트리쉐이드는 분양가가 비싸 사람들의 관심에서 벗어나 있었습니다.  그러나 산업단지 소식이 발표된 후 한 달 이내 두 아파트는 완판 되었습니다. 다음 완판을 기다리고 있는 아파트는 앞서 설명드렸던 둔산더샵엘리프와 지금 설명드릴 한화 포레나 대전 월평공원입니다.

 

국가산업단지는 나노, 반도체 위주 산업단지를 추가로 건설하려는 국가 주도 사업으로, 대전 서구 교촌동 일원에 2030년까지 3조 4,500억 원을 투자하는 사업입니다. 이를 통해 6조 이상의 생산유발효과를 기대하고 있습니다. 반도체 위주 산업체가 유입되면 삼성전자와 SK 하이닉스 계열사뿐만 아니라 대기업, 스타트업 기업들의 연구센터들이 추가로 유입될 가능성이 있습니다.

 

그러나 산업단지가 유입되어 경제유발효과를 창출하려면 아직 많은 시간이 남아 있습니다. 사업이 원활히 추진될지 여부도 아직은 불투명합니다. 그럼에도 산업단지 부지 확정 소식은 많은 투자자들로 하여금 관심을 갖게 되는 이슈임에는 분명합니다.

 

한화 포레나 대전 월평공원 아파트는 교촌동 일원의 산업단지와 약 3km 정도 떨어져 있는 곳에 위치하고 있습니다. 산업단지에 이르는 도로망이 잘 발달되어 있어 차량으로 10분 정도로 쉽게 이동이 가능하며, 2 호턴 트램이 개통될 경우 대중교통 접근성이 획기적으로 개선됩니다.

 

한화 포레나 대전 월평공원 아파트는 국가산업단지와 약 3.6km 떨어져 있다.

 

 

② 도솔산을 품고 있어 자연과 맞닿아 있으나, 주변 인프라는 개선 필요

한화 포레나 대전 월평공원 아파트는 도솔산 자락에 위치하고 있습니다. 도솔산을 넘은 반대편에는 도안 호수공원 아파트 단지들이 줄지어 위치하게 될 계획입니다. 대전에서 떠오르는 주거단지인 호수공원과 인접해 있지만 산 반대편에 위치하고 있다는 아쉬움이 있습니다.

 

또한 아파트 주변은 모두 도마변동 재개발 구역으로 지정되어 있어 매우 낙후되어 있는 상태입니다. 재개발이 모두 완료되면 22,000 여 세대가 입주를 하게 되는데, 그렇게 되면 이 지역도 천지개벽할 것이지만 입주완료까지 약 10년 이상 상당히 오랜 기간을 기다려야 하는 단점이 있습니다.

 

자연이 좋아 이 아파트를 선택한다면, 도솔산 산책로는 내 집 앞마당처럼 이용할 수 있겠으나, 주변 인프라가 워낙 노후되어 여유 있는 주거환경을 기대하기는 어렵습니다. 삶의 질을 위해 이 아파트를 선택한다면 만족감을 충족시키기 위해 아직 시간이 필요합니다.

 

포레나 월평공원 주변은 도마변동 재개발구역으로 천지개벽할 지역이나, 아직은 노후되어 있다.

 

③ 트램, 충청권 광역철도 개통되면 더블역세권

그럼에도 한화 포레나 대전 월평공원이 관심을 받고 있는 이유는 없던 지하철역이 2개나 생기는 호재가 반영되어 있기 때문입니다. 대전은 현재 지하철 1호선만 개통되어 있는 상태입니다. 2023년 말에는 충청권 광역철도 노선이 착공되며, 2024년에는 2호선인 트램이 착공될 예정입니다.

 

2호선과 충청권 광역철도가 개통되면 대전 각 지역에 접근성이 개선되어 대중교통 이용률이 많이 높아질 수 있습니다. 특히 이 아파트에서 직선 더리 300m, 도보 500m 거리에 복수역이 신설될 예정인데, 복수역은 2호선과 충청권 광역철도가 모두 지나는 역이 됩니다.

 

두 사업은 2028년 개통을 목표로 추진되고 있는데, 순조롭게 추진되어 개통이 완료되면 이 아파트는 더블역세권에 위치하게 됩니다. 비록 1호선을 직접 이용할 수 있는 여건은 아니지만, 트램과 충청권 광역철도를 이용하여 환승이 가능합니다.

 

④ 소 결론..

도시에 살며 산 풍경을 좋아하는 분들에게는 좋은 선택지가 될 수 있습니다. 또한 미래 입지측면에서 보았을 때 국가산업단지와 2개의 추가적인 전철역 신설은 일자리, 교통 측면의 분명한 호재입니다. 

 

그러나 현재 주변의 노후화, 22,000여 세대의 신축 입주 시 입주장 타격 효과 등을 고려했을 때 미래가치 상승효과가 희석될 수 있는 리스크가 있습니다. 1,400세대가 넘지만 초등학교를 품고 있지 못하는 학군의 아쉬움도 당장은 개선이 어려워 보입니다.

 

따라서 도안 신도시 인프라를 간접적으로 이용하며, 도솔산 자락을 품은 자연과 가까운 환경에서 주거를 목적으로 한 경우는 훌륭한 선택지가 될 수 있으나, 단순 투자자의 관점에서 보면 아직은 시간이 많이 필요한 시점입니다.

 

 

오늘도 여러분의 부동산 지식성장을 위해 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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본 글은 투자를 권하는 글은 아니며, 단순 부동산 지식과 인사이트를 향상하고자 작성한 글입니다.