재개발 재건축 신탁방식 절차, 장단점, 유의할점 알아보기

 

재개발 재건축을 추진하기 위해서 일반적으로 추진위원회를 구성하고 조합을 설립합니다. 그러나 일부 조합원의 비리 문제, 전문적이지 않은 조합의 능력, 시공사와 공사비 등 협조문제 등에서 여러 문제를 겪을 수 있다는 단점이 부각되고 있습니다. 이러한 단점을 극복하기 위해 조합을 설립하지 않고 주민동의에 의해 신탁사를 지정하여 조합이 아닌 신탁사가 사업을 추진하도록 하는 방식이 있습니다. 이러한 신탁방식을 통해 사업을 신속히 추진할 수 있고 자금조달을 원활히 하여 전체적인 사업비용을 절감할 수 있는 장점이 있습니다. 다만 신탁방식의 몇 가지 단점에 유의해야 합니다. 아래 글에서 신탁방식의 장단점과 유의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 오늘의 성장 글 : 순서
1. 재개발 재건축 신탁방식이란?
2. 신탁방식의 장단점 비교
3. 신탁방식으로 추진 시 유의할 점

 

1. 재개발 재건축 신탁방식이란?

기존까지의 일반적인 재개발 재건축 사업은 조합방식입니다. 조합방식은 조합이 시공사와 협조하여 사업을 추진하는 방식입니다. 주식으로 예를 들자면, 조합은 주주이고 시공사는 기업입니다. 

 

구역이 지정되고 나서부터 추진위원회가 구성되고 조합이 설립되어 추진됩니다. 조합이 설립되면 조합장을 중심으로 조합원들이 의견을 내어 시공사 선정, 사업 방식, 분담금 등의 문제를 의사결정 합니다. 

 

그러나 조합방식에서 간혹 문제가 발생하기도 합니다. 일부 사업 추진과정에서 조합장의 비리, 부당이득 문제가 발생하기도 하고 조합원의 무리한 요구로 인하여 시공사와 협조가 되지 않아 공사가 지연되기도 했습니다. 

 

이러한 문제를 겪지 않도록 원천을 차단할 수 있는 방법이 바로 신탁방식입니다. 이 방식은 조합이 해야 할 일을 아웃소싱한다고 생각하면 이해가 쉽습니다.

 

신탁방식은 두 가지 방식이 있습니다. 하나는 조합을 설립하지 않고 신탁사를 시행사로 선정하는 신탁시행방식이 있습니다. 다른 하나는 추진위원회(조합)는 설립하되 신탁사에 자금관리 등의 업무만 맡기는 신탁대행방식입니다.

 

신탁시행방식과 신탁대행방식 모두 조합설립 절차가 없기 때문에 바로 신탁시행사를 선정한 뒤 바로 시공사를 선정합니다. 따라서 절차가 매우 간소화될 수 있습니다.

 

 

 

2. 신탁방식의 장단점 비교

기존 조합방식과 신탁방식은 몇 가지 대비되는 장단점이 있습니다. 먼저 조합방식의 장점은 조합원이 회의체를 통해 의사결정하여 원하는 방식대로 시공사와 협의할 수 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 조합원의 이익을 극대화할 수 있습니다.

 

신축아파트를 분양할 때에는 조합원의 이익이 상당하여 불공정함을 느끼는 경우가 많습니다. 먼저 조합원 분양가가 저렴합니다. 적게는 1~2억, 많게는 3~4억 도 저렴한 경우도 있습니다. 물론 나중에 분담금이 발생할 수 있지만 그렇다 하더라도 일반분양가 보다 저렴하게 책정됩니다.

 

또한 로열동 로열층을 선점할 수 있습니다. 일반분양은 추첨에 의해 랜덤분류되지만 조합은 원하는 동, 호수를 선택할 수 있습니다. 동 위치와 층수에 따라 1억 이상 매매가 차이가 발생할 수 있으므로 조합원은 치트키와 같습니다. 

 

그러나 조합방식의 단점으로 조합원, 임원의 비리가 발생할 수 있는 치명적인 단점이 있습니다. 또한 시공사와 원활한 협조가 이루어지지 않을 수 있습니다. 이 두 경우 모두 사업기간이 연장될 수 있습니다. 사업기간이 연장되면 단순히 시간만 늘어나는 것이 아니라 분담금도 함께 늘어납니다. 그러므로 이는 치명적인 단점이 될 수 있습니다.

 

구 분	조합방식	신탁방식
장 점	- 조합원이 원하는 방식대로 공사협의    (시공사, 공사비, 평형, 구조 등) - 조합원의 이익 극대화	- 사업기간 단축 (1~3년) - 전문적 사업관리 (사업비 절감 등) - 조합원, 임원 비리 배제
단 점	- 조합원, 임원 비리 가능 - 시공사와 마찰시 사업기간 연장 - 높은 공사비를 어쩔수 없이 수용	- 시행사가 수수료(1~4%)를 가져감 - 공사비책정, 평형 등 시공사 임의판단 - 성공사례 많지 않음

 

반면 신탁방식의 가장 큰 장점은 신탁사의 능력에 따라 사업방식을 단축시킬 수 있습니다. 추진위원회 승인과 조합설립 인가의 절차를 거치지 않아도 되기 때문에 1~2년, 많게는 2~3년 정도의 기간을 단축시킬 수 있습니다. 

 

또한 조합은 전문성이 결여될 수 있는데, 조합이 설립되지 않기 때문에 비리가 발생하지 않습니다. 신탁사는 축적된 노하우를 바탕으로 사업을 추진하며, 회사의 이미지와 평판이 실적으로 이어질 수 있으므로 투명하게 사업을 관리할 수 있습니다.

 

또 다른 장점은 사업비를 절감할 수 있다는 것입니다. 시행사는 재정기반을 바탕으로 자금을 원활하게 조달할 수 있습니다. 요즘같이 공사비가 급상승하여 조합원과의 갈등이 많은 시기에는 신탁방식이 좋은 선택이 될 수 있습니다.

 

신탁방식은 단점도 있습니다. 시행사가 사업을 주도하기 때문에 수수료를 이익금으로 가져갑니다. 또한 일부 시행사에 따라 공사비 책정, 평형 판단 등 중요한 의사결정을 주민이 원하지 않는 방식으로 결정할 수도 있습니다.

 

신탁방식 재개발, 재건축은 2016년부터 도입되어 시행되고 있습니다. 때문에 아직 성공사례가 그리 많지 않아  추후 어떠한 문제점이 발생할지 모른다는 것이 큰 단점입니다.

 

 

3. 신탁방식으로 추진 시 유의할 점

그럼에도 최근 많은 재건축, 재개발 구역에서 신탁방식이 적용되고 있습니다. 예전에는 신탁시행사가 정비구역들을 찾아다니며 홍보활동을 하는 경우가 많았습니다. 최근에는 시행사가 정비구역을 찾아다니지 않아도 먼저 시행사를 찾는 정비구역들이 많이 늘었습니다.

 

신탁방식을 적용할 때에는 몇 가지 유의할 점이 있습니다. 먼저, 시행사가 전문성이 있고 사업성공 경력이 있는지 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 그러나 사업을 성공적으로 마친 시행사가 많지 않기 때문에 시행사를 선정하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

 

둘째, 신탁사에서 결정한 부분에 대한 손익은 우리가(조합원이) 부담해야 합니다. 따라서 이익을 극대화한다는 측면으로 접근하기보다는 전체적인 사업비용 절감, 사업기간 단축(속도) 등의 측면으로 판단하여 결정해야 합니다.

 

가장 중요한 세 번째는, 사업의 성공 가능성이 어느 정도 확실한 조건일 때 신탁방식을 결정해야 합니다. 그 이유는 신탁방식으로 사업을 추진할 경우 1/3 이상의 신탁등기가 지정되어야 하는데, 사업에 제한사항들이 많아 잘못될 경우 자신들의 부동산을 책임재산으로 제공해야 할 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다. 때문에 섣불리 신탁등기로 지정하는 것에 유의해야 합니다.

 

 

오늘도 여러분의 부동산 지식을 위해 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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