대출을 이용하여 집을 사려고 하는데, LTV, DSR 제한이 되어 빌릴 수 있는 금액이 한정되어 있다는 이야기를 들으신 적 있으십니까? LTV는 주택담보인정비율, DTI는 총부채상환비율을 의미하며, 대출에 실질적인 제한이 되는 DSR은 총부채원리금 상환비율을 의미합니다. 각각 어떤 의미를 갖고 있는지 자세히 알아보겠습니다.
규제지역 해제와 주택담보대출
23년 1 월 5일 부 우리나라의 규제지역이 대폭 해제되었습니다. 모든 조정지역과 투기과열지구가 해제되었으며, 남은 규제지역은 용산, 서초, 강남, 송파구만 투기지역으로 존재하게 되었습니다. 이에 따라 주택에 대한 매수심리가 조금씩 살아나고 있는 시장 분위기입니다. 그러나 주택 구매를 고민하시는 많은 분들은 높은 금리와, 대출제한으로 인하여 결정을 쉽게 하기에는 어려운 상황입니다. 높은 금리는 해결할 수 있는 방법이 많지 않기 때문에, 대출을 제한하는 요인들에는 어떤 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1. LTV
LTV : Loan To Value ratio
LTV는 주택담보인정비율로, "주택을 담보로 얼마나 돈을 얼마나 빌릴수 있는지" 나타내는 비율입니다. 주택의 가격에 따라 주택담보대출 금액이 정해져 있다는 뜻입니다. 예를 들어 5억짜리 주택에 LTV가 60%면 3까지 대출이 실행가능하다는 의미입니다. 이때 주택의 가격은 KB표준시세를 적용합니다.
주택의 가격을 고려하기 때문에, 규제지역이냐 비규제지역이냐 여부도 중요하게 작용합니다. 조정대상지역 등 규제지역에서는 LTV 50%의 제한이 있지만, 비규제지역에서의 LTV는 70% 입니다. 특히 비규제지역의 경우 전세를 끼고 집을 구매해야 하는 경우 전세가율이 70%가 되지 않으면 70% 범위 내에서 주택담보대출이 가능할 수 있으니, 해당지역의 은행과 상담해 보는 것이 필요하겠습니다.
- LTV = ( 대출취급가능금액 / 주택의 자산가치(KB시세) ) × 100
KB시세 알아보기 : https://kbland.kr/map?xy=37.5205559,126.9265729,17
2.DTI
DTI : Debt To Income
DTI는 총부채 상환비율로, "연소득대비 이자를 얼마나 감당할 수 있는지" 나타내는 비율입니다. 연 소득에서 주택담보대출을 포함한 총 대출금액의 이자 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 예를 들어 연간 소득이 5,000만 원에 DTI40%를 적용할 경우, 5,000 × 0.4 = 2,000만원입니다. 즉 연간 총 대출상환 금액이 2,000만 원 이하면 가능하다는 의미입니다.
대출이용자의 연간 소득대비 대출 상환액을 의미하는 DTI는 사실상 대부분의 사람들에게 크게 제한되지 않습니다. 왜냐하면 주택담보대출을 제외한 기타 금융 대출상품은 원금을 포함한 원리금 상환이 아닌, 이자만 상환하는 개념이 많기 때문에, DTI가 실질적인 제한을 두기에는 어려운 실정입니다. 즉 주택담보대출은 원리금을 고려하지만, 기타 대출은 (대부분) 이자만 고려하여 "총부채"를 계산하기 때문에 대출을 하려는 실 수요자에게 큰 의미를 두지 않는 것이 보통입니다.
- DTI = ( 연간대출상환액 / 연간소득 ) × 100
3. DSR
DSR : Debt Service Ratio
문제는 DSR입니다. DSR은 총부채원리금 상환비율로, 실제 보유하고 있는 "총 대출의 원리금을 얼마나 상환할 수 있는 능력이 얼마나 있는지" 나타내는 비율입니다. DTI와 다르게 DSR을 적용할 경우 주택담보대출 이외의 대출도 원리금을 "총 부채"에 합산하기 때문에 대출수요자에게 실질적인 제한을 둘 수 있는 척도입니다.
반면 LTV, DTI는 DSR에 비해서 상대적으로 실질적인 제한이 되기 어려운 이유이기도 합니다. 따라서 주택담보대출, 기타 대출을 이용할 때에는 DSR에 의한 제한을 가장 많이 받으시게 될 것입니다. DSR을 높이려면 연간 소득을 높이거나(어려움..ㅠㅠ), 개인의 신용을 잘 관리해야 합니다. 개인별 정확한 DSR은 은행에서 개인의 신용정보를 바탕으로 정하는 것이기 때문에 은행마다 작은 차이로 대출가능금액이 달라질 수도 있습니다.
- DSR = ( 연간 대출상환액 / 연간소득 ) × 100
* 연간 대출상환액 = 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액
4. 특례보금자리론 출시 (23년 1월)
대출을 이용할 때 DSR이 가장 발목을 잡는다고 말씀드렸습니다. 그런데 DSR을 적용하지 않는 대출 상품이 있습니다. 심지어 정부가 직접 나서서 실수요자가 대출을 이용할 수 있도록 정책적으로 장려하고 있습니다. 바로 특례보금자리론입니다. 특례보금자리론은 DSR을 적용하지 않고, LTV, DTI만 적용합니다. 규제지역 외 지역(비규제지역)의 아파트는 LTV 70%, DTI 60%를 적용합니다. 이때 앞서 설명드렸듯이 실 수요자들께서는 DTI 보다는 LTV에 더욱 많은 영향을 받으실 것으로 판단됩니다.
- 특례 보금자리론에 대해서는 다음 글에서 더욱 자세히 다루도록 하겠습니다.
- 금융위원회 보도자료인 아래 자료를 참고해 주시기 바랍니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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