특례보금자리론은 기존 보금자리론의 단점을 보완한 특별대책입니다. 보완된 보금자리론에서는 DSR을 적용하지 않고 규제지역과 비규제지역에 따른 LTV, DTI 만 적용하도록 개선하였습니다. 비규제지역 아파트의 경우 LTV 70%, DTI 60%를 적용합니다. 시중금리와 비슷한 수준으로 서비스를 제공하며, 무주택자 뿐 아니라 갈아타기 수요가 있는 1주택자까지 지원대상을 확대하였습니다. 이번 글에서는 특례보금자리론에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 주택담보대출의 최대 걸림돌이었던 DSR
주택담보대출을 할 때 가장 발목을 잡았던 규제는 DSR입니다. DSR은 총부채 원리금 상환비율로, 연간 소득에 대비하여 주택담보대출을 포함한 총부채에 대한 연간 원리금 상환 비율을 의미합니다. 일반적으로, 주택담보대출을 제외한 기타 대출(신용대출 등)은 원리금 상환 방식이 아닌, 이자만 상환하는 방식으로 많이 이용합니다. 때문에 기타 대출을 보유하고 계신 분들이 많을 텐데, DSR을 적용하게 되면 기타 대출의 원리금을 포함하여 계산하기 때문에 실질적인 제한이 되곤 했습니다.
그러나, 주택을 구매할 때 DSR을 적용하지 않는 대출이 있습니다. 심지어 정부가 실수요자를 위한 주택담보대출을 장려하기 위해 정책을 개선하기도 했습니다. 바로 특례보금자리론 입니다. 특례보금자리론은 기존의 보금자리론 대출 와 저격대출을 통합한 개선된 대출제도입니다. 기존의 보금자리론은 소득요건이 매우 강하게 걸려있어, 실수요자 대부분이 이용하지 못했던 대출입니다. 적격대출 또한 특정대상으로 한정되어 있어 많은 분들이 이용하지 못했습니다.
2. DSR을 적용하지 않는 주택담보대출, 특례보금자리론
이에 정부는 보금자리론, 저격대출의 장점을 통합하여 하나의 대출상품을 출시함으로써 더욱 많은 실 수요자들이 접근할 수 있도록 정책을 개선하였습니다. 특례보금자리론은 DSR을 적용하지 않습니다. 규제지역과 비규제지역에 따른 LTV, DTI만 적용하도록 개선하였습니다. 규제지역 외 지역(비규제지역)에서는 아파트의 경우 LTV 70%, DTI 60%를 적용합니다. 단, 생애최초 주택구입자의 경우 지역별, 주택유형별 구분 없이 LTV 80%, DTI 60%를 적용합니다.
DTI는 총부채상환비율로, 주택담보대출을 제외한 기타대출은 원리금이 아닌, 이자만 고려하는 방식이므로 대출 실 수요자에게 큰 제한을 두기는 어려울 것입니다. LTV는 주택가격에 따른 담보대출 비율로, 주택가격 5억에 LTV 70%이면 3억 5천만 원의 대출이 가능함을 의미합니다. 따라서 LTV의 제한 한도가 곧 대출 한도를 결정하게 될 가능성이 높습니다. 최대 대출한도는 총 5억입니다.
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3. 금리는 시중금리와 비슷
대출을 결심할 때 결정적인 영향을 미치는 또 다른 요소는 금리 입니다. 특히 요즘과 같은 높은 금리 시대에는 대출이율이 대출 실수요자들에게 대출을 결심하는데 상당한 영향을 미치게 됩니다. 특례보금자리론이 출시되기 직전까지 많은 사람들의 의견이 분분했던 것도 대출이율이었습니다. 결국, 최종적으로 대출금리는 4.65%에서 5.05%로 결정되었습니다.
- 주택가격 6억 이하 & 부부합산 소득 1억 이하 : 금리 4.65% ~ 4.95%
- 주택가격 6억 초과 또는 부부합산 소득 1억 초과 : 금리 4.75% ~ 5.05%
4. 무주택자, 1주택자까지 지원대상 확대
주택가격은 9억원 이하 주택이 대상입니다. 주택가격 적용 기준은 KB 시세 → 한국부동산원 시세 → 주택공시가격 → 감정평가액 순입니다. 그리고 가장 중요한 것은 소득요건이 없다는 것입니다. 기존 보금자리론은 7,000만 원 이하의 소득요건이 충족되어야 했는데, 특례보금자리론은 부부합산 소득요건을 전혀 보지 않습니다. 단, 우대금리 적용을 위해 소득증빙이 필요할 수 있습니다.
또 다른 중요한 것은, 무주택자와 1주택자만 적용이 가능하다는 것입니다. 다만 주택 대체취득(갈아타기)을 위한 일시적 2 주택자의 경우 2년 내 기존주택 처분조건에 한하여 대출 실행이 가능합니다. 또한 중요한 것은 정기 점검이 있으므로, 대출기간 동안 1 주택을 반드시 유지해야 합니다.
- KB시세 : 9억 이하 주택
- 소득요건 : 없음
- 대상 : 무주택자, 1주택자 (기존주택처분 조건으로 일시적 2 주택자)
- 주택수 : 대출기간 동안 1 주택 유지 필수
※ 신청방법 : 기존 보금자리론과 동일하게, 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융 앱에서 신청 가능
특례보금자리론 금융위원회 보도자료
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