여의도와 마곡을 품은 목동 재건축

 

목동은 대치동에 이어 제2이 학군으로 유명합니다. 그러나 목동의 주변에는 여의도 금융허브, 마곡 첨단산업 등 양질의 일자리가 넘쳐난다는 것은 잘 알지 못합니다. 부동산은 양질의 일자리가 가장 중요한데, 서울 중에서도 목동은 금융권으로 뿌리가 깊은 여의도와 제2의 판교라 불릴 정도로 현재 가치뿐 아니라 미래 성장가치가 높은 마곡 사이에 위치하고 있습니다. 여기에 더해 최근 윤석열 정부의 부동산 규제 완화에 힘입어 재건축 기대감이 더해졌습니다. 목동의 가치는 이미 충분하며 앞으로도 더욱 기대됩니다.

 

1. 양질의 일자리가 풍부한 배후지역 목동

서울시 양천구 목동. 목동 자체에는 일자리가 풍부하지 않습니다. 그러나 동측으로는 여의도, 서측으로는 마곡이 자리잡고 있어 지하철 5호선과 9호선으로 두 정거장에서 여섯 정거장이면 여의도와 마곡 산업단지에 도착합니다. 버스는 더욱 잘 연결되어 있습니다. 북쪽으로 한강을 건너면 마포구이며 남쪽으로는 금천구가 위치해 4면이 모두 양질의 일자리로 둘러싸여 있습니다. 

 

여의도는 첫째, 국회의사당이 있어 국회의원 등 정치인들이 집중되어 있는 곳입니다. 국회의원 뿐 아니라 국회의원 사무실에서 업무하고 있는 보좌관, 고위직 위자 등 소득 수준이 상당히 높은 핵심인물들이 여의도 주변에 주거를 해결해야 하는 상황입니다.

 

둘째, 여의도는 우리나라의 금융허브 역할을 합니다. 금융과 관련된 수많은 기업이 여의도에 위치하고 있는데, 이곳에 종사하는 인원들은 초봉부터 소득 수준이 상당히 높습니다. 셋째, 방송국으로 유명합니다. 지금도 남아있는 KBS, 상암으로 이전한 MBC, SBS 모두 여의도에 근거를 두고 있습니다.

 

마곡은 제2의 판교라 불릴 만큼 대기업들이 계획적으로 집중되어 있는 일자리 밀집지역입니다. 마곡은 아직 완성되지 않고 지속 성장하고 있는데, LG그룹사, 대우조선해양, 이랜드, 코오롱, 넥센타이어, 오스템임플란트 등 무수히 많은 대기업들이 입주해 있습니다. 여기에 그치지 않고 앞으로 입주할 대기업들이 줄을 서고 있습니다. 대웅제약, 삼진제약, 이노큐브 등 많은 기업들이 마곡밸리 입주를 앞두고 있습니다.

 

호갱 노노에서 제시한 자료에 의하면 여의도동의 직장인 평균 연봉은 7,230만 원으로, 양재동 7,280만 원에 이어 서울에서 두 번째로 높은 연봉을 보이고 있습니다. 마곡동은 5,340만 원으로 타 지역에 비해 상당히 높은 연봉 수준을 보이고 있습니다. 목동 주변에는 양질의 일자리가 풍부하며, 여의도, 마곡에는 주거를 위한 마땅한 공간이 부족하므로 주거지로서 배후지역의 역할을 한다고 할 수 있습니다.

출처 : 호갱노노

 

2. 학군은 일자리 다음의 문제

목동은 학군으로도 유명합니다. 그러나 학군은 양질의 일자리가 형성되어 소득이 높은 사람들이 몰려들고 난 뒤에 형성되는 결과론 적인 문제입니다.

 

즉 소득이 높은 사람들이 모여 살면서 자녀교육에 대한 필요성과 소요가 지속적으로 증가했고 이러한 소요를 충족하기 위한 결과로써 학군이 형성되었다고 보는 것이 타당합니다. 즉 학군 자체가 아파트 거주 수요를 올리는 것보다 일자리에 의해 아파트 수요를 올리는 것이며, 학군은 올려진 수요를 공고히 하는, 즉 탄탄한 전세를 보장하는 역할을 합니다.

 

물론 앞으로 미래의 교육은 온라인을 중심으로 이루어져 물리적 학군 형성의 효과가 크지 않을 것이라는 의견이 있습니다. 그러나 온라인 교육에도 한계가 있으며, 방과후 학습을 하는 이유는 부모의 출근으로 인하여 하교 후 자녀를 위탁할 곳이 마땅치 않기 때문이기도 합니다. 그렇기 때문에 학원은 지속적으로 소요가 있을 것입니다.

 

3. 대부분 재건축을 앞두고 있는 목동

목동 아파트는 1단지부터 14단까지 총 14개의 단지가 있습니다. 이들 아파트는 대부분 85년 에 지어졌습니다. 우스갯 소리로 88년 서울 올림픽을 앞두고 서울 환경을 정비하던 시절, 김포 국제공항에서 잠싱 올림픽 경기장까지 이동하는 동선에 목동이라는 지역이 허허 발판으로 볼품없이 방치되어 있었습니다.

 

정부에서는 이를 멋지게 보이기 위해 대규모 아파트 단지를 건설하게 되었다고 합니다. 실제적으로는 과거 여의도가 업무중심지였으나, 거주 용도로 활용할 공간이 부족하여 인근 지역인 목동에 아파트 단지를 건설하게 됩니다.

 

목동 아파트는 이제 30년을 초과하여 37년정도 경과했으므로 재건축을 생각하지 않을 수 없습니다. 재건축을 위해서는 여러 단계를 거쳐야 합니다. 목동에서 추진하는 재건축 아파트 3건 중 2건이 최근 2차 정밀 안전진단을 탈락하면서 어려움이 현실이 되었습니다.

 

그러나 건물이 영원하지 않기에 재건축은 언젠가 진행될 것입니다. 특히 이번 정부에서는 재건축 규제 완화 등 부동산 규제를 해소하려는 방향으로 정책을 추진하고 있기 때문에 여러 문제점을 해치고 빠른 시간 내 재건축을 추진할 것으로 예측되고 있습니다.

 

 

이처럼 현재가치와 미래가치가 매우 좋은 목동에 대해 알아보았습니다. 다음 포스팅에서는 재건축 절차와 재건축 투자를 하기 위해 유의해야 할 점에 대해 글을 쓰도록 하겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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