아파트 재건축 절차, 안전진단 조건 핵심정리

 

30년 이상 노후된 아파트는 재건축 절차를 거쳐 신축 아파트로 새롭게 태어날 수 있습니다. 그러나 30년이 경과되었다고 해서 모든 아파트가 재건축의 가능성이 있는 것은 아닙니다. 기본계획수립부터  안전진단, 조합설립인가, 사업시행인가 등 많은 절차를 거쳐야 비로소 완성됩니다. 이 절차는 10년 정도의 매우 긴 시간이 필요합니다. 그래서 기다리는 것이 가장 힘든 투자 중에 하나이기도 합니다. 지난 문재인 정부에서는 재건축 규제를 강화하여 재건축을 시행하는 단지들이 어려움을 겪었었는데, 이번 윤석열 정부는 재건축 규제완화 정책을 내세워 절차를 간소화하고 빠르게 추진되도록 노력하고 있습니다.

 

1. 재건축 절차 정리

 2000년 이후 서울에서 구역지정 통과된 163개의 재건축 사업장을 대상으로 통계를 분석한 결과, 재건축 평균 소요기간은 9.7년으로 나타났습니다. 다만 이 9.7년에는 재건축 안전진단 기간이 포함되지 않은 기간입니다. 즉, 30년이 경과된 아파트라 하더라도 재건축 안전진단이 통과한 후 9년에서 10년 정도는 지나야 신축 아파트로 준공이 된다는 이야기 입니다. 

출처 : 서울시

 

이 중 가장 통과하기 어려운 단계는 어디일까요? 위 도표에서 가장 많은 시간이 소요되는 것으로 보이는 "조합설립" 단계입니다. 조합설립이 승인되기 위해서는 추진위원회를 구성하고 전체 소유자의 3/4인 75%의 동의를 얻어야 승인이 가능합니다. 그러나, 거주이전의 문제, 비용이 문제 등 재건축이 가능하다고 해도 이를 그리 반기지 않는 거주민들이 지역과 환경에 따라 다를 수 있습니다.

 

사실 조합설립 단계보다 더욱 난항을 많이 겪는 단계가 있습니다. 바로 정비계획 단계의 "안전진단" 입니다.  도표에는 나타나지 않았지만 이 안전진단은 가장 통과하기 어려운 단계로 정평이 나 있었습니다. 이는 정책의 영향을 받기도 했습니다. 안전진단의 다음단계는 정비구역을 지정하는 것인데, 정부 정책에 의해 정비구역을 지정하지 않도록 하려면 안전진단을 통과시키지 않으면 되기 때문입니다. 

 

한 예로, 서울의 가장 핫한 재건축 구역인 목동 재건축 추진단지 14개 중 3개 단지가 안전진단을 신청하였으나, 그중 2개 단지가 반려되는 아픔을 겪기도 했습니다. 그러나 반대로 생각해보면 이번 정부와 같이 재건축을 활성화하겠다는 정부의 의지가 있다면 안전진단 절차를 간소화하거나 기준을 낮추어 다음단계인 정비구역 지정이 더욱 쉬워질 수 있을 것입니다.

 

2. 재건축 안전진단 조건

안전진단은 예비 안전진단, 1차 안전진단, 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)으로 3 단계로 구성됩니다. 이 3 단계를 모두 통과해야 안전진단이 완료되며, 다음 단계인 정비구역 지정 단계로 넘어가게 됩니다. 세부 평가항목은 구조안전성, 주거환경, 설비 노후도, 비용편익 등이 있습니다. 또한 각 단계마다 A, B, C, D, E 등급 중 D등급 이하를 받아야 충족이 됩니다.

 

지금까지는, D등급 이하를 받는것이 그리 쉽지는 않았는데, 이는 각 평가요소의 비중이 달랐기 때문이기도 합니다. 구조안전성이란 말 그대로 구조적으로 안정한가를 평가하는 척도인데요. 구조적으로 안정하지 않다면 그 아파트에 거주하는 것 자체만으로도 이미 너무 위험한 상황이라는 뜻입니다.

 

그래서 구조안정성의 비중은 각 정부마다 확연한 차이를 보여 왔습니다. 구조안정성의 비중은 노무현 정권 시 50%, 박근혜 정권 시에는 20%로 하향했다가, 문재인 정권 시 다시 50%로 상향했습니다.

 

3. 재건축 안전진단 기준 완화

이번 윤석열 정부에서는 재건축 규제 완화를 통하여 서울, 수도권에 재건축을 활성화 함으로써 수요가 있는 곳에 공급을 늘린다는 정책을 구현하고 있습니다. 그렇기 때문에 안전진단 기준을 완화하는 것이 가장 먼저 시작해야 할 과제로 판단한 것입니다.

 

이번 정부의 안전진단 기준 개선안은 구조안정성을 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경을 25%에서 30%로 상향시키며, 설비노후도를 15%에서 30%로 상향시켰습니다. 즉 구조적 안정성 뿐만 아니라 거주민들의 환경을 고려하여, 실질적으로 거주하기 어려운 환경이라고 판단되면 이 또한 안전진단 요건을 충족시키는 것으로 보겠다는 의도입니다.

재건축 안전진단 기준 개선안(출처 : 국토교통부)

평가비중 조정뿐 아니라 공공기관 적정성 검토 여부도 획기적으로 개선합니다. 기존에는 1차 안전진단에서 조건부 재건축에 해당되던 30점~55점 구간은 전부 의무였으나, 23년 1월 이후부터는 45점~55점 중 선택시행하는 것으로 바뀌어, 생략이 가능해졌습니다. 즉 지자체가 기본사항을 확인하며 필요시에만 요청하고, 전체 항목을 재검토하는 것이 아니라 확인이 필요한 항목만 재검토하는 것으로 변경됩니다. 

 

4. 앞당겨진 재건축 프리미엄 형성 시기 

과거에는 재건축 절차가 까다롭고 매우 오랜 시간이 소요되므로 투자자들이 리스크를 줄이기 위해 재건축 안전진단과 조합설립까지 모두 승인이 된 단지 위주로 투자를 하기도 하였습니다. 그렇기 때문에 각 단계를 통과할수록 그리고 재건축 완성 단계인 준공 단계에 가까워질수록 리스크가 줄어 프리미엄도 더욱 높게 형성되곤 하였습니다. 

 

그러나 변경될 재건축 절차를 적용하면 안전진단이 비교적 쉽게 통과될 것이므로 안전진단을 앞둔 단지들에 대한 프리미엄이 더욱 빠르게 형성될 것으로 예측할 수 있습니다. 또한 과거에 비해 최근에는 사람들의 정보력이 향상되어, 현장을 직접 방문하지 않아도 인터넷 만으로 어느 정도의 정보를 획득할 수 있게 되었습니다. 때문에 재건축의 전체 절차 중 가격이 오르는 시기가 상대적으로 앞당겨지는 경향을 보일 것입니다. 

 

어느 시기에 투자에 진입하느냐 하는 것은 투자수익률을 위해 중요하나, 투자를 결심하는 것은 더욱 중요합니다. 따라서 리스크를 최소화하고 안정적으로 투자를 유지하기 위해서는 변화하는 정책에 대한 끊임없는 학습과 결단이 필요하겠습니다. 모두 성공투자 하시길 기원합니다. 

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

함께 읽으면 좋은 글 :

2023.05.03 - [부동산 지식성장] - 재개발 재건축 신탁방식 절차, 장단점, 유의할점 알아보기

재개발 재건축 신탁방식 절차, 장단점, 유의할점 알아보기

 

2022.12.12 - [부동산 공부] - 흙속의 진주가 된 재건축 (안전진단 완화)

흙속의 진주가 된 재건축 (안전진단 완화)