흙속의 진주가 된 재건축 (안전진단 완화)

 

23년 1월부터 재건축 안전진단 절차가 대폭 완화됩니다. 안전진단 과정에서 현실적으로 가장 까다로운 부분인 ‘구조안전성’ 평가 비중이 현행 50%에서 30%로 낮아지면서 통과가 더욱 쉬워지게 됩니다. 안전진단의 가장 마지막 절차인 2차 정밀안전진단의 경우 지방자치단체가 특별히 요구하는 경우에만 제한적으로 시행하기로 하여 사실상 ‘폐지’ 된 것이나 다름 없습니다. 고금리로 인하여 얼어붙은 투자시장에서 재건축 안전진단 완화가 사람들의 심리를 다시 회복시킬 것 이라도 보기에는 어려우나, 투자자 입장에서는 매우 좋은 소식입니다.

1. 신축 구축 신축, 아파트도 순환한다

재건축, 재개발은 투자로서의 가치가 매우 높습니다. 한번 지어진 아파트는 시간이 흐를수록 구축이 되어 갑니다. 신축 아파트도 언젠가는 기축 아파트가 되고, 다른 신축 아파트가 더욱 많이 생겨나면 기축 아파트는 구축 아파트가 됩니다. 그리고 구축 아파트는 다시 재건축 과정을 거쳐 신축이 됩니다. 한번 지어진 아파트는 이러한 과정이 반복됩니다.

연식만 반복되는 것이 아니라 건축연도에 따라 가격상승도 반복됩니다. 사람들은 생활여건이 좋은 신축 아파트를 선호하므로, 신축일수록 값이 비쌉니다. 그리고 구축이 되어 갈 수록 신축 프리미엄이 점점 낮아집니다. 시간이 더 흐르면 재건축 기대감에 투자자들이 몰려, 무너질 것 같은 아파트지만 집값이 다시 오르기 시작합니다.  

2. 재건축은 시간에 투자하는 것

신축 프리미엄을 전부 가져가기 위해서는 재건축이 시작되기 전 부터 아파트를 보유하고 있어야 합니다. 그래서 소위 말하는 재건축에 투자를 하는 것입니다. 즉, 투자자본 대비 수익률이 매우 높습니다. 다만 여기에는 여러가지 리스크가 있습니다.

 

첫째, 재건축이 가능할지도 사실 불투명합니다. 재건축을 추진하기 위해서는 입주민들의 70% 이상(??) 동의가 있어야 하는데, 아파트를 철거하는 동안 이주를 해야 하는 소요가 발생하고, 분담금 등 비용이 발생하므로 원치 않는 주민들이 있을 수 있습니다.

둘째, 재건축을 추진하는 것이 입주민 사이에서 결정되었다 하더라도 정부가 요구하는 재건축 절차를 충족시키는 과정에서 벽에 부딪힐 수 있습니다. 재건축의 첫번째 관문이 바로 안전진단 입니다. 안전진단은 예비안전진단, 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단으로 구분합니다.

 

과거에는 2차 정밀안전진단 까지 통과하는 이 과정이 쉽지 않았습니다. 서울에서 가장 인기 많은 재건축 지역인 목동은 14개 단지 중 3개 단지(6, 9, 11단지)가 안전진단을 추진하였으나, 이 중 2개 단지가 탈락하였습니다.

이번에 재건축 안전진단 완화조치가 시행되면 까다로웠던 2차 정밀안전진단 절차가 사실상 폐지되므로, 다음 단계로 넘어가는 것이 더욱 쉬워집니다. 즉 재건축에 소요되는 기간이 단축되고 그만큼 리스크가 줄어들게 됩니다. 이는 분명 재건축을 투자하려는 분들에게 매우 좋은 소식입니다. 그러나 정책추진이 발표되고 난 이후에도 시장의 반응은 미지근했습니다.

 

생각해보면 당연합니다. 절차가 무서워 투자를 못하는 것이 아니라 돈이 없어 투자를 못하는 것이기 때문입니다. 지금처럼 고 금리로 인한 부담감 지속, 심리위축이 지속되는 한 투자시장에서 호황을 기대하기는 어렵습니다.

3. 성공은 준비하는 자의 것

안전진단 완화정책은 재건축에 투자하고 있는 투자자나, 관심이 있는 예비 투자자들에게는 매우 좋은 소식입니다. 비록 지금은 시장 영향으로 부동산 시장에 강한 냉풍이 불고 있지만, 어두운 밤이 지나면 새로운 태양이 떠오르듯 시장은 언젠가 변화할 것입니다. 최근 금리인상 속도를 조절해야 한다는 미 연준의 공식 발표가 있듯 그런 날이 머지 않을 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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