천당 위에 분당이라는 말을 들어보셨나요? 성남시에 속하는 1기 신도시 중 가장 큰 성장을 한 지역입니다. 판교와 인접해 있는 분당에는 고액의 연봉을 받는 IT기업 관련 종사자들이 많이 거주하고 있어 소득 수준이 높으며, 종사자 수가 많아 강남과 같이 주택수요가 높은 편입니다. 부동산은 수요와 공급에 따라 시장에서 가격이 형성되는데, 수요를 결정하는 가장 큰 요인인 직주근접이 가격 형성에 가장 큰 영향을 미칩니다.
즉 판교와 같이 실적 좋은 기업들이 많이 밀집되어 있으면 이를 따라 부동산 수요 또한 밀집되고, 그로 인하여 학군이 형성되고 상권이 형성됩니다. 현재의 판교가 분당을 만들었다고 해고 과언이 아닌데, 주목할 만한 점은 현재 판교 테크노밸리와 유사한 규모의 또 하나의 제2 테크노밸리가 개발되고 있다는 점입니다. 분당과 판교의 미래가치는 현재의 두배 이상이 될 것입니다.
1. 판교와 함께 성장하는 분당
분당은 서울 과밀현상을 해소하기 위해 인근지역인 성남에 대규모의 주택을 공급함으로써 주택수요를 분산하기 위한 목적으로 1990년대 초반에 개발되었습니다. 분당은 판교 테크노벨리가 인접해 있어 네이버, 다음, 카카오 등 국내 IT 거대기업들이 집중되어 있습니다.
4차 산업혁명이 가속화되면서 IT 기업들의 실적이 매우 성장했고, IT 관련 기업 종사들 중 억대 연봉자 비율이 타 업종에 비해 높은 편입니다. 미국의 실리콘밸리와 같이 분당에는 고소득 가구 비율이 높으며, 소비 수준도 높은 편입니다.
이를 증명할 수 있는 최근 소식이 하나 있습니다. 서민들이 쉽게 접하기 어려운 명품 브랜드 에르메스가 판교 현대백화점에 국내 최대 규모로 22년 10월 7일 입점 했다는 소식입니다. 에르메스는 3대 명품 에루샤(에르메스, 루이비통, 샤넬) 중에서도 희소성이 높고 브랜드 가치가 높으며 가격대도 가장 높게 형성되어, 평균 소득으로는 구매가 어려운 브랜드입니다.
그렇기 때문에 에르메스는 항상 부촌에만 입점되어 있습니다. 국내 1호점은 강남 도산대로에 위치한 도산 파크 점이며, 이외에도 압구정, 잠실, 무역센터 등 주요 입지에 위치해 있습니다. 그중에서도 국내에서 가장 큰 규모의 에르메스가 판교에 위치해 있습니다.
뜬금없이 명품 이야기를 꺼냈지만, 에르메스는 아무 곳이나 입점시키지 않습니다. 최고의 경제 전문가들이 지역의 소득수준, 미래가치 등을 면밀히 분석하여 입점시킵니다. 단편적인 예를 들었지만 판교의 현재와 미래 가치는 그만큼 높다고 볼 수 있습니다.
판교에는 네이버, 카카오, 엔씨소프트, 안랩, 아프리카 TV, SK플래닛 등 무수히 많은 IT 기업들이 자리 잡고 있습니다. 이들 기업 중 평균 연봉은 1억이 넘고 인상률이 20%에 육박하는 기업들이 다수입니다. 22년에도 카카오의 연봉은 15%, 네이버는 10%가 인상되었습니다. 사람인에서 제공한 입사하고 깊은 10대 기업들도 판교에 위치하고 있는 기업이 상당수입니다. 1위 삼성전자는 수원, 2위 카카오와 3위 네이버는 판교에 위치하고 있습니다. 판교는 현재를 기준으로 지역 가치를 판단해 보아도 상위권에 속합니다.
아래 표에서 분당의 평균연봉이 강남, 종로보다 높음을 알 수 있습니다. 1000인 이상 사업장 수는 26개로, 강남에 비하면 많은 편은 아니나, 300인~1000인 사이의 사업장은 종로 보다 많은 수준입니다. 분당의 인구도 영등포, 서초 보다도 많습니다. 서울의 주요 지역구와 비교해도 견줄만한 분당입니다. 판교가 성장하는 만큼 분당도 성장합니다.
| 2022년 12월 | 인구 (명) |
평균연봉 (만원) |
사업장수 (1000인 이상) |
사업장수 (300~1000인) |
|---|---|---|---|---|
| 서울(전체) | 9,443,722 | 4,860 | 401 | 978 |
| 강남 | 529,946 | 4,510 | 70 | 199 |
| 중구 | 120,648 | 5,740 | 66 | 81 |
| 영등포 | 375,849 | 6,050 | 46 | 132 |
| 종로 | 141,861 | 5,220 | 38 | 72 |
| 서초 | 404,902 | 5,640 | 38 | 81 |
| 분당(판교) | 482,111 | 5,520 | 26 | 80 |
※ 출처 : 부동산지인, 호갱노노의 데이터를 종합하여 작성함
2. 판교의 두배 성장, 제2 판교 테크노밸리
정부는 판교에 제2테크노밸리를 구축하는 계획을 추진하고 있습니다. 규모는 현재 제1 테크노 밸리와 맞먹는 규모입니다. 즉 판교는 두배 규모의 성장을 앞두고 있으며, 제1과 제2 판교 테크노밸리의 시너지 효과로 인하여 미래 가치는 두배 이상이 될 것입니다.
21년 기준 판교 테크노밸리에 입주하고 있는 기업 수는 1,697개입니다. 이 중 제1 판교 테크노밸리에 70%인 1300개, 제2 판교 테크노밸리에 23%인 397개가 입점해 있습니다. 앞으로 약 750여 개까지 기업이 입주될 예정입니다.
판교 테크노밸리는 2005년부터 10년간 5조 2705억원원을 들여 조성하였으며, 22년 현재 판교에 입점한 기업들의 연 매출은 총 110조에 달하고 있습니다. 판교에서 우리 경제에 이바지하는 바가 매우 크다고 할 수 있으며, 미래가치 창출에 핵심적 역할을 하고 있습니다. 제2판교로 인하여 예상되는 추가 유동인구는 4만 명으로, 이 유동인구로 인하여 분당은 더욱 수요가 넘쳐날 것입니다.
판교 테크노밸리 개발 계획은 다음 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다.
https://www.pangyo-cev.or.kr/pangyov/main/index.do
판교 제2테크노밸리
창업지원주택(LH) 주소 : 경기도 분당구 판교 --> 대지면적 : 6,393㎡(1,934평) 연면적 : 27,924㎡ (8,447평) 건립규모 : 지하3층 / 지상10층
www.pangyo-cev.or.kr
3. 분당 1기 신도기 재건축 기대감 상승
분당은 1기 신도시로서, 윤석열 정부에서 재건축 추진을 촉진하여 공급 확충을 위해 노력을 기울이고 있는 지역입니다. 수요가 있는 곳에 공급을 합으로써 국민이 원하는 곳에 수요를 충족시킨다는 전략을 추진하고 있습니다.
그 첫번째 과제는 1기 신도시의 재건축 촉진입니다. 이를 위해 기존에 엄격하게 진행되던 안전진단의 기준을 완화하여 문턱을 낮추고 재건축 단계를 단축하는 것입니다. 분당의 대부분 아파트는 1990년대 초반에 지어졌기 때문에 30년이 경과했는데, 재건축 추진을 위한 조건들을 대부분 갖추고 있습니다.
재건축 안전진단 완화와 재건축 초과이익환수제 등 재건축을 발목잡던 다양한 규제들을 완화할 방책인데요, 이는 또한 최근 집값 하락으로 인하여 정책 추진 속도를 더욱 내고 있는 것으로 보입니다.
기사에 따르면 안전진단 완화 등의 조치는 내년(23년) 1월부 시행될 가능성이 높게 보이고 있습니다. 과거에 비해 유튜브, 인터넷 등으로 정보력이 높아지며, 재건축을 노리고 매수하는 투자수요가 늘었습니다. 현명한 투자를 위한 고민이 필요해진 시점입니다.
https://www.yna.co.kr/view/AKR20221130022100003?input=1195m
재건축 안전진단 문턱 낮춘다…정부, 다음주 개선안 발표 | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부의 재건축 안전진단 기준 완화 방안이 이르면 다음주 공개될 전망이다.
www.yna.co.kr
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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