비규제지역 투자전략, 청약, 대출

 

22년 11월 14일부터 서울과 인접 4개 도시인 과천, 성남, 광명, 하남을 제외한 모든 지역이 비규제지역이 되었습니다. 비규제지역은 물가상승률과 부동산 가격을 비교하여 선정하므로, 반대로 말하면 서울과 인접 4개 도시는 정부가 인증한 상급지입니다. 그렇기 때문에 아직 규제가 유지되고 있는 서울, 인접 4개 도시를 항상 주목하고 능력과 기회가 될 때 과감히 진입하려는 노력이 필요합니다. 그러나 문제는 투자금은 항상 한정되어 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 자본이 부족한 우리가 취할 수 있는 전략은 수요(일자리)는 여전히 충분하나, 최근 규제지역이 해제된 지역 위주로 투자전략을 세워야 합니다.

 

1. 최근 규제지역 해제된 신규 비규제지역에 투자기회가 있다

금리인상으로 인한 경기침체와 부동산 가격 하락이 지속되고 있는 요즘 같은 시기에 정부는 부동산 규제를 완화하여 부동산 가격을 적정한 가격으로 유지하고자 할 것입니다. 이번 정부의 11월 14일 규제지역 해제 정책도 이와 같은 맥락입니다. 그러나 수원 광교, 동탄, 인천, 지방 광역시 등 주요 지역은 일자리가 풍부하고 실 수요인 전세수요도 뒷받침되어 주는 지역입니다.

 

요즘은 투자심리가 위축되어 투자수요가 부족하고 부동산 시장이 얼어붙었지만 조만간 금리 상승의 속도가 조절되는 뉴스만 나와도 분위기는 반전될 수 있습니다. 즉, 대기하고 있던 투자수요들이 시장으로 참여하게 되는데, 수요가 많으면 가격이 상승하는 원리로 부동산 가격이 상승할 수 있습니다.

 

 

우리는 대부분 직업을 위해 이사를 하는 경우가 많습니다. 학군은 그 다음 문제이죠. 그렇기 때문에 부동산 수요에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 일자리 입니다. 특히 양질의 일자리가 집중되어 있는 지역에 소득이 높으며 가계소득이 높은 지역에 소비가 더욱 활성화됩니다.

 

서울과 경기, 지방 광역시가 바로 그런 곳입니다. 특히 서울은 강남, 종로, 용산 등 대기업 본사가 집중되어 있는 곳이고, 판교는 IT 관련 대기업들이 집중되어 있습니다. 송도는 바이오산업이 집중되어 있고, 수원에는 삼성전자 본사, 평택에는 세계 1위 수준의 삼성반도체 공장이 지금도 확장되고 있습니다. 대전에는 대기업의 연구(R&D) 센터가 집중되어 이들 지역의 부동산 미래가치는 상당히 높다고 할 수 있습니다. 

 

출처 : 통계청 "지역소득"

위 통계청 자료에서 보듯 서울과 경기의 1인당 지역내 총 생산(총소득)은 압도적으로 높습니다. 당연히 일자리가 풍부하므로 부동산 가격이 높을 수밖에 없습니다. 비록 서울과 인접한 4개 도시(과천, 성남, 광명, 하남)는 규제지역으로 청약, 대출 등 부동산 거래에 있어 많은 제약이 있으나, 최근 비규제지역으로 규제가 해제된 수원, 평택, 인천, 대전, 부산 등 주요 도시는 청약, 대출 등 규제가 완화되어 진입장벽이 낮아졌습니다. 

 

2. 비규제지역 확대로 청약 기회도 확대되었다

비규제지역에 대한 청약 제도는 변하지 않았으나, 비규제지역이 확대됨에 따라 가점이 낮은 무주택자뿐만 아니라 1 주택자와 다주택자의 청약 기회가 더욱 확대되었습니다. 규제지역에서는 청약 시 가점이 높은 무주택자와 특별공급 대상자들이 월등히 유리하였죠. 그러나 비규제 지역에서는 1 주택자에게도 추첨제로 청약할 수 있는 기회가 확대되었습니다. 85㎡ 이하는 무려 60%가 추첨제이며, 85㎡ 초과는 100% 모두 추첨제가 입니다. 

물론 추첨제 물량은 무주택자 위주로 공급되므로 1주택자 입장에서는 아무래도 불리한 경향이 있겠으나, 기존주택 처분 서약을 한다면 당첨확률이 높아집니다. 또한 처분기한이 기존 6개월에서 2년으로 연장되기 때문에 요즘과 같은 주택시장 하락기에서는 여유가 생긴 것이죠.

 

 ①추첨제 물량 중에서도 75%는 무주택자에게 공급됩니다. ②나머지 25%는 ①에서의 낙첨자(무주택)와 1주택자 중 기존주택(분양권 등) 처분 서약을 한 분들에게 공급됩니다. ①, ②분들에게 공급하고 남은 주택은 기존주택 처분서약을 하지 않은 1 주택 이상 분들에게 공급됩니다. 이러한 절차를 거치기 때문에 비규제 지역에서는 가점이 낮은 무주택자, 갈아타기 1 주택자에게 추첨제 물량을 통한 청약기회가 높아지는 것입니다.

 

3. 비규제지역 대출 활용하여 부담을 낮춘다

비규제지역 대출 또한 청약 시, 매수 시 모두 규제가 완화되기 때문에 이를 잘 활용한다면 주택구입에 많은 도움이 될 수 있습니다. 먼저 청약 시 비규제지역은 중도금 대출이 가능합니다. 중도금 대출이 된다는 것은 청약을 하려는 분들에게 청약을 결심할 수 있는 결정적인 요소입니다. 중도금 대출이 되면 계약금만 보유하고 있어도 잔금 시까지 청약자격을 유지할 수 있게 됩니다.

 

그러나 중도금 대출이 되지 않는다면 분양가에 해당하는 목돈을 보유하고 있어야 하는데, 그런 분들이라면 청약을 하지 않으시겠죠. 중도금 대출 가능한 분양가는 기존 9억에서 12억으로 상향되는 것 도 많은 분들께 기회를 드립니다. 

 

주택 매수시에도 대출 규제가 완화됩니다. 주택담보대출 시 LTV는 기존 40~50%에서 70%로 상향됩니다. 기준 시세 5억 아파트라면 3억 5천까지 대출이 가능합니다. 물론 고 금리 시대에서 대출이자를 감당할 수 있는 소득이 있어야 하겠습니다. 무주택자, 1 주택자 기존주택 처분 조건의 경우 LTV 70%이며 1 주택 기존주택 미처분, 2 주택 이상에게는 LTV 60%의 대출이 가능합니다. 조정대상지역에서 2 주택 이상 자는 주택담보대출이 금지되지만 비규제지역에서는 가능합니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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