윤석열 정부 부동산 정책 다시보기(부동산 공약)

 

각 정권마다 부동산 정책은 명확한 방향성이 나타납니다. 이번 윤석열 정부의 부동산 정책 기조는 무엇이고 핵심적인 내용은은 무엇일까요? 이를 알아보기 위해 대통령 선거 전 부동산 공약은 무엇이었는지 먼저 살펴보겠습니다. 국민의힘 홈페이지의 공약 자료실이 제공한 자료를 통해 부동산 정책을 한줄로 알아보면 부동산 정상화 입니다. 부동산을 정상화 하기 위한 현실적인 방법은 수요가 있는곳에 공급을 늘리는 것 입니다. 공급을 늘리는 방법은 다양한 방법이 있을텐데요, 그 중 하나는 재건축, 재개발의 활성화 입니다. 그럼 자세히 알아보겠습니다.

 

1. 부동산 정상화

공약자료집 112페이지의 부동산 정책 타이틀은 "부동산 정상화" 입니다. '부동산을 정상화한다고요? 그럼 지금까지는 비정상이었나요?' 이것이 정부가 바라본 부동산 시장입니다. 소비자물가 상승률 대비 비 정상적으로 부동산 가격이 상승했던 것을 해결해야 할 문제점으로 분석하였습니다.

 

부동산의 가격을 움직이는 가장 기본적인 원리는 "수요와 공급의 원리" 입니다. 사고자 하는 사람이 많으면 부동산의 호가는 올라가게 되어있으며, 반대로 사고자 하는 사람이 없으면 급매물이 나타나기 시작하면서 지지하고 있던 가격선이 붕괴됩니다. 수요와 공급의 원리는 가장 기본 원리이죠. 그래서 공약집의 첫 번째 공약은 "수요에 부응하는 충분한 주택공급" 입니다. 

 

2. 수요에 부응하는 충분한 주택공급

앞서 말씀드렸듯이, 부동산 가격이 비정상적으로 상승했던 원인은 "넘치는 수요"입니다. 이 수요는 필요에 의해 집을 구매하는 정상적인 수요일 수도 있고, 분위기에 휩쓸려 '지금이라도 사지 않으면 안 될 것 같아' 집을 떠밀려 사는 비정상적인 수요일 수도 있습니다.

 

정부가 바라본 시각은 비정상적인 수요를 줄이고 정상적인 수요를 충족할 수 있는 적정한 공급을 통해 집값을 안정화하겠다는 것이었을 것입니다. 공약집에서 윤석열 정부는 "5년간 250만호 이상 공급" 하겠다는 공약을 내세웠습니다. 수도권에는 130만 호, 최대 150만 호를 공급하겠다고 합니다. 어떻게요? 이미 포화된 수도권에 집 지을 땅이 더 있나요?

 

 

 

해법은 재건축, 재개발에 있습니다. 재건축, 재개발 47만호(수도권 30.5만 호)의 정밀 안전진단 기준을 합리화하고 재건축 초과이익 부담금(재초환)을 완화, 용적률을 상향(인센티브)한다는 것이 골자입니다. 서울은 전체 아파트의 절반이 20년 이상 경과되었을 정도로 노후도가 매우 높은 도시입니다. 서울, 수도권은 넘치는 양질의 일자리로 인해 주택수요가 언제나 풍부한 곳입니다.

 

그러나 서울 땅에는 주택이 이미 포화되어 있어 1기, 2기, 3기 신도시 등 서울 외곽으로 신도시를 개발하여 공급을 늘리고 인구를 분산하는 것이 지금까지 정부 부동산 정책의 방향이었습니다. 그러나, 이번 윤석열 정부는 모두가 원하는 곳, 서울에 새 아파트를 짓겠다는 발상을 한 것이죠. 재건축과 재개발이 문제를 해결하기 위한 열쇠였습니다.

 

3. 재개발, 재건축, 리모델링 활성화

쉽게 이해하자면, 재개발은 빌라, 단독주택 등 기반시설이 부족한 지역을 아파트로 개발하는 것, 재건축은 구축 아파트와 같이 기반시설이 구축되어 있는 지역을 신축 아파츠로 개발하는 것, 리모델링은 구축 아파트를 수직(용적률 상향) 또는 수평(건폐율 상향)증축을 통해 아파트를 신축화 하고 가구 수를 늘리는 것입니다.

 

이 세 가지 방법을 통해 서울에 신축 아파트를 더욱 많이 공급하겠다는 공약을 내세웠습니다. 정밀 안전진단의 기준을 합리화하는 것이 그 방법인데, 30년 이상 노후주택은 정밀 안전진단을 면제하는 정책을 추진하며, 재건축 초과이익 환수제도를 완화하여 부담을 덜 수 있는 정책을 추진하고 있습니다.

또한 이러한 공약을 바탕으로 윤석열 정부는 서울에 아파트를 공급하기 위해 아래와 같이 다양한 정책을 시도하고 있습니다.

• 역세권 활성화 사업 : 역세권을 고밀, 복합 개발하여 수요가 높은 역세권에 많은 수의 주택을 공급하는 사업
   * 시범사업(5개소, 19년 9월) : 공릉역, 방화역, 보라매역, 서울대입구역, 홍대입구역
   * 확대사업(8개소, 20년 5월) : 강동역, 구로디지털단지역, 둔촌동역A, 미아역, 염창역, 온수역, 왕십리역 A, 장승배기역
   * 21년도(7개소) : 공덕역, 논현역, 당산역, 둔촌동역B, 삼양사거리역, 이수역, 합정역
   * 2년도(2개소) : 사가정역, 왕십리역B
• 신속 통합기획 : 정비계획 수립단계에서 서울시가 가이드라인을 제시, "도시계획 결정"과 "인사과 정심의"를 1/2로 단축하여 신속하게 시행하는 사업
   * 기존 재개발구역 지정 기간을 현행 5년에서 2년에서 단축하는 안 추진
• 모아타운 : 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 새롭게 정비하는 모델
   * 블록 단위로 소규모 개발을 통해 아파트 단지화하는 방안
• 모아주택 : 모아타운 내 주택 소유지들이 개발 필지를 모아 공동으로 개발
   * 자율 주택, 가로주택 정비사업, 소규모 재건축, 소규모 재개발

 

4. 1기 신도기 재정비

1기 신도시는 1989년 노태우 정부에서 폭등하는 집값을 안정화시키기 위해 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5개의 도시를 지정하여 대구모로 건설한 신도시를 말합니다. 89년, 90년에 아파트가 지어졌으니, 22년 현재 대부분 아파트는 30년을 넘었겠군요. 이 점을 이용하여 여전히 양질의 일자리와 주택수요가 많은 1기 신도시의 재건축 속도를 올리겠다는 공약, 정책입니다. 서울에 신축 아파트를 공급하겠다는 정책과  1기 신도시 재건축 속도를 올리겠다는 정책은 앞서 말씀드린 "부동산 정상화"를 위한 "수요가 있는 곳에 공급을 늘리는" 방법으로 가장 타당해 보입니다.

 

우리가 정부의 부동산 정책을 알아야 하는 이유는..

정책을 탓하기보다는, 추진되고 있는 정책을 알고 우리가 어떻게 대응해야 할지 방법을 찾기 위해서입니다.

정책을 통해 미래를 상상해보고 가치가 상승할 부동산을 미리 선점하여, 모두의 자산이 같이 상승하는 날이 오길 기대합니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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