비규제지역에 지금 투자해도 될까

 

서울, 인접도시를 제외한 대부분의 지역이 규제지역에서 비규제 지역으로 규제가 해제되었습니다. 투자를 위해 유의 깊게 봐왔던 많은 지역들이 해제 되었는데요. 22년 11월 14일 이후 서울과 과천, 광명, 하남, 성남을 제외한 모든 지역은 비규제 지역입니다. 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정지역으로 구분하는데, 투기지역이나 투기과열지구에서 조정지역으로 완화되는 것보다는 조정지역에서 비규제 지역으로 해제되는 것이 투자자에게 더욱 많은 영향을 미칩니다. 비규제 지역으로 바뀌면서 우리에게 어떤 영향을 미치는 정확히 알아야 올바른 투자를 할 수 있겠습니다. 그렇다면 비규제 지역에 지금 투자해도 될까요?

 

1. 규제지역, 비규제지역 현황

2022년 11월 14일부터 서울, 연접도시 4곳(과천, 광명, 하남, 성남(분당, 수정))을 제외한 모든 곳이 규제지역에서 해제되었습니다. 이번 규제지역 해제조치로 인천과 세종까지도 비규제 지역이 되었습니다. 집값이 오르기만 할 것 같았던 바로 작년까지만 해도 상상하지 못할 일이죠. 부동산 정책은 말 그대로 정책입니다. 경기의 변화, 정부의 정책기조 등 다양한 변수로 인하여 자주 바뀌기 마련입니다.

 

그래서 투자를 위해서는 지속적으로 경제를 살피며 기회를 노리는 것이 중요합니다. 22년 11월 14일부터는 아래 그림에 표시된 지역 외에는 전부 비규제 지역입니다. 광교, 세종, 인천, 대전, 부산 등 광역시 전부가 비규제 지역입니다. 그렇다면 현명한 투자를 위해 우리는 어떻게 접근해야 할지, 그리고 어디에 언제 투자해야 하는 것이 좋을지 알아보겠습니다.

2. 규제지역 종류, 지정 조건

부동산 투자에 있어 규제지역이냐, 비규제 지역이냐 하는 요소는 매우 중요합니다. 투자금은 한정되어 있는데, 사고 싶은 곳은 항상 규제지역이고, 규제지역은 대출 등 금융제한이 많이 있기 때문에 접근이 어렵죠. 그래서 미래 투자가치와 현재의 가치를 비교하고, 자금상황에 맞게 건강한 투자가 이루어져야 합니다. 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 구분합니다. 

• 투기지역 : 소득세법을 근거로 기획재정부 장관이 지정
• 투기과열지구 : 주택법을 근거로 국토부 장관, 시도지사가 지정
• 조정대상지역 : 국토부 장관이 지정

 

규제지역 중 가장 낮은수준의 규제는 "조정대상지역"입니다.  그렇다면 규제지역은 언제 지정하고 해제할까요? 조정대상지역의 여러 가지 선정기준 중 중요한 것은 "직전 3개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과" 시 입니다. 즉, 물가상승률보다 집값이 1.3배 이상 눈에 띄게 상승했다면 규제를 통해 집값을 안정화시키는 것이 규제제도의 목적입니다.

 

최근 코로나19의 영향으로, 양적완화(달러 발행) → 인플레이션 → 이를 잡기 위한 금리인상 → 그로인한 투자 위축 → 주식, 부동산 하락 현상이 나타나고 있습니다. 집값도 많이 하락했죠.  정부는 서민경제의 축이 되는 부동산 가격의 안정화를 추구합니다. 급격한 상승도, 급격한 하락도 원치 않을 겁니다. 따라서 규제의 규제를 거듭하던 작년(21년)까지의 모습과는 달리, 22년 후반부에는 규제를 완화하려는 움직임이 보이고 있습니다.  

3. 비규제지역이 되면 달라지는 것

• 양도소득세 비과세 요건 : 2년 보유+2년 거주 → 2년 보유
• LTV한도(9억원 이하) : 50% → 70%
• 취득세율 : (2주택)8%  → 1~3%, (3주택 이상) 12% → 8%
• 보유세율 : 1.2~6% → 0.6~3%

많은 규제지역이 비규제 지역으로 완화되었다고 말씀드렸는데요, 비규제 지역이 되면 위와 같은 내용들이 달라집니다. 이중 부동산 거래 활성화에 가장 영향을 미치는 것은 본인이 무주택자이냐, 1 주택자이냐, 다주택자이냐에 따라 다른 영향을 미칠 텐데요, 일반적으로는 ①LTV 한도, ②취득세율, ③양도소득세 순이라고 생각됩니다.

 

① 대출 LTV 한도 가 50%에서 70%로 상향이 되어 더욱 많은 대출을 일으킬 수 있어졌습니다. 이는 무주택자가 실거주 1 주택을 매수할 때 가장 큰 영향을 줄 수 있겠습니다. 22년 통계청 분석 결과, 20~30대 미혼 청년의 85.5%가 무주택자임이 밝혀졌습니다. 또한 그중 77% 는 "내 집을 반드시 소유해야 한다"는 응답을 해 주셨는데요, 이는 그만큼 주택소유를 위한 수요가 많다는 것을 증명 하비다. 그래서 대출규제의 완화는 집값에 적지 않은 영향을 미치게 될 텐데요. 단, 요즘과 같은 고금리 시대에서는 특히 이자를 감당할 수 있는 충분한 소득이 있어야 하겠습니다.

② 무주택자의 경우 취득세율의 변화는 없습니다. 그러나 주택 가격에 영향을 미치는 2 주택 이상자 이신 분들에게는 몇 천만 원 ~ 1억 이상의 차이가 있기 때문에 진입장벽이 낮아지게 됩니다. 그렇기 때문에 취득세율은 다주택 포지션과 일시적 2 주택 포지션의 매수자가 주택 구입여부를 고민하게 되는 가장 큰 진입장벽이라고 생각됩니다. 

 

③ 양도소득세는, 매수시점과 매도시점의 양도 가격차이에 의해 발생하는 세금입니다. 즉, 양도 차액이 발생해야 부과되는 세금입니다. 결국 이는 주택을 매도할 때 발생하는 세금이므로, 종부세 등 세금의 부담을 덜고자 하시는 다주택자들과 일시적 2 주택자 등 갈아타기를 고민하시는 분들께 적용되겠습니다.

 

 

4. 규제지역, 비규제 지역 어디에 투자할까

그렇다면 규제지역, 비규제지역 어디를 더욱 관심에 두어야 할까요?  명확한 정답은 없겠지만 부동산은 입지, 그중에서도 양질의 일자리에 가장 큰 영향을 받으므로(직주근접) 현재 규제지역(서울 등), 또는 이번 11월 14일 정책으로 규제가 해제된 지역들에 더욱 관심을 두어야겠습니다. 왜 그럴까요? 그 이유는 이번 정부 정부가 발표한 아래 보도자료 원문을 잘 분석해 보면 알 수 있습니다. 

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□ 주거정책심의위원회에서는 서울과 경기 4곳에 대해 규제지역을 유지하기로 결정하였다.

  ○ 우선, 서울시는 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안하여 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단하였다.

  ○ 경기도의 경우, 서울과 연접하여 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 과천, 성남(분당‧수정), 하남, 광명은 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 했다.

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11월14일 정부 규제지역 해제 보도자료.pdf

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위 보도자료에서 정부는 서울과 인접 4개 지역은 개발수요, 주택수요가 높다고 공식 발표하였습니다. 즉, 현재 규제가 유지되고 있는 지역들은 현재도 앞으로도 개발을 지속할 것이며, 주택수요(일자리)가 지속적으로 높을 것이라는 것을 공식적으로 인정하고 있는 것입니다. 부동산 투자는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 필요한데, 장기적 관점에서는 규제지역이 유지되고 있는 이러한 지역들에 관심을 놓을 수 없는 이유입니다. 

 

또한 이번 정부 정책으로 규제가 해제된 지역 중 평택, 수원, 인천, 대전, 부산과 같이 일자리(수요)는 풍부하고 미래 상승가치가 높은 지역들도 있습니다. 이러한 지역들에도 투자의 기회가 존재하겠죠. 다음 글에서는 이러한 지역들에 대한 가치분석을 통해 어디에 투자해야 하는지 함께 고민하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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